개정안의 핵심

2026년 8월 20일 국회 본회의에서 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안)」(의안번호 2218857)이 원안가결되었습니다. 이번 개정의 핵심은 제42조에 제8항을 신설하여, 법이 허용하지 않는 방식으로 민간임대주택의 임차인 또는 장래임차인이 될 사람을 모집하는 행위를 금지한 데 있습니다.

핵심 문언: “예비임차인, 투자자, 회원, 발기인 등 그 명칭에 관계없이 장래에 민간임대주택의 임차인으로 선정되려는 자”를 모집대상에 포함합니다.

다만 등록 임대사업자가 등록 민간임대주택을 공급하는 경우와, 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합·사회적협동조합 또는 그 조합의 발기인이 조합원을 모집하는 경우는 제42조 제8항의 일반적 모집금지 대상에서 제외됩니다.

I. 제재와 시행시점

II. 입법취지: “투자자·회원” 등 우회 모집을 직접 차단

이번 개정은 일부 민간임대주택 사업에서 정식 모집신고 등 법정 절차를 거치기 전에 일반 수요자를 '조합원'이 아닌 투자자·회원·출자자·예비조합원 등으로 모집하고, 이들로부터 계약금·출자금 등을 받은 뒤 향후 조합원 전환 또는 우선 입주를 약정하는 방식의 규제 공백을 해소하려는 성격이 강합니다.

위원회 대안의 제안이유 역시 법에서 허용하지 않는 방법으로 예비임차인·투자자·회원·발기인 등 “그 명칭에 관계없이” 장래 민간임대주택의 임차인으로 선정되려는 자를 모집하는 행위를 금지한다고 명시하고 있습니다. 따라서 개정법 시행 후에는 계약서나 모집광고에 어떤 명칭을 사용했는지보다, 해당 모집자가 실제로 장래 해당 주택을 공급받거나 임차인으로 선정되는 구조인지가 핵심 판단요소가 될 것으로 보입니다.

III. 협동조합 설립 전 발기인의 조합원 모집은 가능한가

가능합니다. 현행 민간임대주택법 제5조의3은 이미 설립된 민간임대협동조합뿐 아니라 “민간임대협동조합의 발기인”도 조합원 모집주체로 명시하고 있습니다. 따라서 협동조합 설립 전 단계에서도 발기인이 관할 시장·군수·구청장에게 모집신고를 하고, 신고 수리 후 공개모집하는 구조는 법률상 예정되어 있습니다.

또한 제5조의4는 모집신고를 한 발기인이 체결하는 민간임대협동조합 가입계약에 “민간임대협동조합의 설립을 위한 계약”을 포함한다고 규정합니다. 즉 설립 전 모집 자체를 금지하는 것이 아니라, 설립 전이라도 법정 모집절차 안에서 조합가입신청자를 모집하도록 한 구조입니다.

제42조 제8항이 “발기인의 조합원 모집”을 예외로 둔 것은 제5조의3의 모집신고·공개모집 의무까지 면제한다는 뜻이 아닙니다.

1. 법이 예정한 적법한 진행 구조

·         ① 발기인 구성

·         ② 사업계획 마련

·         ③ 토지사용권원 80% 이상 확보

·         ④ 모집신고·수리

·         ⑤ 공개모집·가입계약

·         ⑥ 창립총회·설립

특히 제5조의3에 따라 사업대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 경우에는 관할 행정청이 조합원 모집신고를 수리해서는 안 됩니다. 결국 적법한 구조에서는 일반 조합원으로부터 사업 초기자금을 선모집하기 전에 토지사용권원 확보가 선행되어야 합니다.

IV. 실무상 주의해야 할 모집 형태

개정법 시행 후에는 모집 명칭보다 사업의 실질이 중요합니다. 특히 다음과 같이 장래 조합원 또는 임차인 지위와 연결되는 모집은 위법성이 문제될 가능성이 높습니다.

1. “발기인”이라는 명칭도 안전지대가 아님

신설 제42조 제8항은 금지되는 모집대상의 예시에 “발기인”까지 명시하고 있습니다. 따라서 모집신고 전에 일반 수요자를 대규모로 모집하면서 형식상 발기인·출자자·회원 등의 지위를 부여하는 것만으로는 규제를 회피하기 어렵습니다. 모집 규모, 공개광고 여부, 특정 주택의 입주권·동호수 지정 여부, 향후 조합원 전환 약정, 납부금의 성격과 사용처 등을 종합하여 실질적으로 판단될 가능성이 높습니다.

V. 기존 진행사업에 대한 영향

부칙은 제42조 제8항을 시행 당시 이미 임차인 또는 장래 임차인을 모집 중인 경우에도 적용하도록 하고 있습니다.

따라서 개정법 시행 전에 모집을 시작했다는 사정만으로 시행 후에도 기존 모집방식을 그대로 유지할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

다만 시행 전에 이미 완료된 행위에 신설 형벌규정을 소급하여 적용할 수는 없으므로, 구체적인 사안에서는 모집·계약·금전수수의 시점과 시행 후 계속행위 여부를 구분하여 검토해야 합니다.

실무 포인트: 시행일 이전까지 기존 모집계약서·광고문구·자금수납 구조를 점검하고, 시행 이후에도 계속되는 모집행위가 있는지 별도로 확인할 필요가 있습니다.

VI. 사업관계자가 지금 확인해야 할 체크리스트

1.     현재 모집 중인 사람의 법적 지위가 조합원, 조합가입신청자, 예비조합원, 회원, 투자자, 출자자 중 무엇인지

2.     제5조의3에 따른 조합원 모집신고가 적법하게 이루어졌고, 신고가 수리되었는지

3.     모집신고 수리 전 사업대지 80% 이상의 토지사용권원을 확보하였는지

4.     투자·출자계약이 향후 조합원 지위, 임차인 지위, 우선입주권 또는 우선공급권과 연결되어 있는지

5.     모집광고나 상담 과정에서 특정 평형·동호수, 분양전환, 조합원 전환 등을 약정하거나 강조하고 있는지

6.     가입비·분담금·출자금 등 모집대금의 수령 및 자금관리 방식이 법정 절차에 부합하는지

7.     개정법 시행일 이후에도 기존 방식의 모집·광고·상담·추가 금전수령이 계속되는지

Ⅶ. 정리

이번 개정의 핵심은 “조합원”이라는 명칭을 사용했는지가 아니라, 실제로 장래 민간임대주택을 공급받을 사람을 모집한 것인지에 따라 규제하는 데 있습니다.

따라서 예비조합원·회원·투자자·출자자·발기인 등의 명칭을 이용하여 모집신고 전에 일반 수요자로부터 사업자금을 조달하는 기존 관행은 개정법 시행 후 상당한 법적 위험이 발생할 수 있습니다. 반면 협동조합 설립 전 발기인의 조합원 모집 자체는 가능하나, 토지사용권원 80% 확보, 모집신고 수리, 공개모집 등 제5조의3에 따른 법정 절차를 준수해야 합니다.

김경태 대표변호사

지역주택조합 사업, 건설 공사비 분쟁, 집합건물 분쟁·하자, 일조권

E. ktkim@hyunlaw.co.kr   T. 02-3218-8905

이기영 파트너변호사

지역주택조합 사업, 건설·부동산·개발 분쟁, 기업분쟁, 행정소송

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※ 본 자료는 국회에서 의결된 개정안과 2026. 8. 28. 현재 시행 중인 관련 법령을 기준으로 작성하였습니다. 향후 공포된 최종 법률, 하위법령 및 관계 행정기관의 해석에 따라 세부 내용이 달라질 수 있습니다.

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