EXECUTIVE SUMMARY

·         모집신고 단계의 토지확보 요건을 50% 사용권원에서 80% 권원(사유지: 소유권 또는 매매계약서, 국·공유지: 사용권원)으로 강화하고, 지구단위계획 미수립 사업장은 모집신고 수리를 제한합니다.

·         반면 사업계획승인 단계의 토지 소유권 확보 기준은 95%에서 80%로 완화되어, 사업 지연을 해소할 수 있는 제도적 통로가 확대됩니다.

·         사업비 10% 이상 증액 시 강화된 총회 의결정족수, 공사비 검증 의무, 행정기관 현장점검 및 사업종료 후 신속 해산 절차가 도입되어 조합·업무대행사·시공사의 절차 준수 부담이 크게 높아졌습니다.

I. 개정 배경 및 입법 취지

국회는 2026. 8. 20. 「주택법 일부개정법률안」을 의결하였습니다. 이번 개정은 지역주택조합 사업에서 반복되어 온 토지확보 지연, 불투명한 사업비 운영, 공사비 증액 분쟁 및 사업종료 후 장기 미해산 문제를 제도적으로 보완하는 데 중점을 두고 있습니다. 특히 사업 초기에는 진입요건을 강화하는 한편, 정상적으로 토지를 확보한 사업장에는 사업계획승인 요건을 완화하여 사업 추진의 예측가능성을 높이려는 구조입니다.

·         초기 진입기준 강화 — 실질적인 토지확보와 도시계획의 확정 가능성을 모집 단계부터 확인하도록 하여 부실 사업의 조기 진입을 억제합니다.

·         사업 추진 단계의 규제 합리화 — 사업계획승인에 필요한 토지 소유권 기준을 낮춰 소수 미확보 필지로 인한 장기 표류 가능성을 줄였습니다.

·         운영·공사비·종료 단계의 통제 강화 — 사업비 증액, 공사비 검증, 행정점검 및 해산에 관한 명시적 절차와 일부 벌칙을 신설하여 책임성과 투명성을 강화합니다.

II. 주요 개정 내용

1. 토지확보 요건 및 사업 진입 기준

2. 지구단위계획과 모집광고 규율 강화

·         지구단위계획 선행 — 조합주택 건설사업 관련 지구단위계획이 수립되지 않은 경우 모집신고 수리가 제한됩니다. 모집신고 수리 이후에는 원칙적으로 주민 입안 제안에 의한 해당 지구단위계획의 수립·변경이 제한됩니다.

·         모집광고 정보 확대 — 사업비 구성표와 항목별 산출근거, 모집신고 당시 지구단위계획의 주요 내용, 모집신고 수리 후 지구단위계획 수립·변경 제한 사항을 광고에 포함하도록 합니다.

3. 업무대행·사업비 증액에 대한 통제 강화

·         업무대행자의 업무 병행 금지 — 업무대행자는 계약금 등 자금 보관 업무와 그 밖의 대행업무를 병행할 수 없으며, 위반 시 형사처벌 규정이 신설됩니다.

·         사업비 10% 이상 증액 — 생산자물가상승률을 제외한 전체 사업비가 10% 이상 늘어나는 경우 조합원 3분의 2 이상 출석 및 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성에 의한 총회 의결이 필요합니다. 의결 없이 임의로 증액을 추진한 조합임원에 대한 벌칙도 신설됩니다.

4. 공사비 검증제도 신설

시공자와 계약 체결 후 아래 어느 하나에 해당하면 한국부동산원, 한국토지주택공사 또는 지방공사에 공사비 검증을 요청하여야 합니다.

·         조합원 1/5 이상 요청 — 조합원 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청하는 경우

·         공사비 누적 증액 — 사업계획승인 전 시공자 선정: 10% 이상 / 사업계획승인 후 시공자 선정: 5% 이상

·         검증 이후 재증액 — 직전 검증 당시 계약금액 대비 누적 3% 이상 추가 증액하는 경우

검증기관은 필요한 자료 제출을 요구할 수 있고, 조합과 시공자는 원칙적으로 30일 이내 자료를 제출하여야 합니다. 검증보고서는 총회에서 공개하여야 하며, 그 결과를 반영한 공사비 증액계약은 계약 체결 전에 총회 의결을 거쳐야 합니다.

5. 행정기관의 현장점검 및 사업종료 후 해산

·         합동 현장점검 — 국토교통부장관 및 지방자치단체장은 공무원·전문가로 점검반을 구성하여 모집주체와 주택조합 등에 대한 현장조사를 실시하고 시정요구 또는 고발 등 필요한 조치를 할 수 있습니다.

·         해산 총회 의무 — 사용검사일부터 1년 이내 해산 총회를 소집하여야 하고, 임원이 소집하지 않으면 조합원 1/5 이상의 요구로 총회를 소집할 수 있습니다. 정해진 기간 경과 후 6개월 이내 해산 의결이 없으면 관할 시장·군수·구청장이 원칙적으로 설립인가를 취소하도록 규정합니다(정당한 사유 소명 시 유예 가능).

III. 시행시기 및 적용례

국회 통과안의 부칙상 원칙적인 시행일은 공포 후 6개월입니다. 다만, 지역주택조합의 사업계획승인 신청 시 토지 소유권 확보 기준을 95% 이상에서 80% 이상으로 완화하는 제21조제1항제1호의 개정규정은 예외적으로 공포한 날부터 즉시 시행됩니다. 그 밖의 개별 규정은 적용례·경과조치가 서로 다르므로, “법 시행일”만으로 적용 여부를 판단해서는 안 됩니다. 특히 최종 공포 법률의 부칙 문언과 대통령령·국토교통부령 등 하위법령을 함께 확인할 필요가 있습니다.

IV. 주요 시사점 및 유의사항

1. 신규 사업은 모집신고 이전 단계의 토지확보 및 지구단위 수립이 매우 중요해졌습니다

지구단위계획 미수립 시 모집신고가 제한되고, 수리 이후 주민 입안 제안을 통한 계획 변경도 원칙적으로 제한되므로, 종전처럼 모집 이후 계획을 입안·보완하는 방식의 사업구상은 리스크가 커질 수 있습니다. 업무대행사와 모집주체는 토지확보뿐 아니라 용도지역, 용적률·건폐율·높이, 기반시설 및 지구단위계획의 확정 가능성을 모집 전 단계에서 검증할 필요가 있습니다.

2. 형사책임이 부과되는 절차는 이사회·대의원회 의결만으로 대체하기 어렵습니다

개정안은 사업비 증액 총회 의결 미이행, 공사비 검증결과 미공개, 총회 의결 전 공사비 증액계약 체결 등 일부 위반행위에 형사처벌을 연계하고 있습니다. 따라서 조합규약이나 기존 내부 관행만을 근거로 절차를 단축하기보다, 법정 총회 의결 여부와 의결정족수, 안건의 구체성, 의사록 및 증빙자료를 별도로 점검하는 컴플라이언스 체계를 마련하는 것이 안전합니다.

3. 사업비·공사비 변경의 상세 내역을 꼼꼼하게 관리해야 합니다

사업비 10% 이상 증액에 대한 특별 의결정족수와 공사비 검증 절차는 서로 별개의 규율이므로, 하나의 절차를 거쳤다고 다른 절차가 당연히 면제되는 것은 아닙니다. 조합은 총사업비 변경, 도급금액 변경, 설계변경 및 금융비용 증가를 각각 구분하여 누적 증액률을 관리하고, 총회 안건·검증보고서 공개·증액계약 체결의 선후관계를 사전에 점검할 필요가 있습니다.

4. 최초 매도청구는 10년 내 소유자에 대해서만 가능합니다

이번 개정안은 제21조의 사업계획승인 요건을 완화하면서도 매도청구 규정(제22조)은 그대로 유지하였습니다. 따라서 1) 95% 이상 사용권원이 확보된 경우에는 모든 소유자를 상대로 매도청구가 가능하나, 2) 그 외의 경우에는 지구단위계획 결정고시일을 기준으로 10년 이전부터 해당 토지를 소유한 장기보유자를 제외한 소유자에게만 매도청구가 가능하다는 점에 유의해야 합니다. 이에 80% 이상의 토지 소유권을 확보하여 사업계획승인을 받았으나 아직 95% 이상의 사용권원을 확보하지 못한 경우에는, 1) 우선 장기보유자를 제외한 소유자들을 상대로 매도청구소송을 진행하고, 2) 그 결과 사용권원 확보비율이 95%에 도달하면 나머지 장기보유자를 상대로 2차 매도청구를 진행하는 단계별 방식을 고려할 수 있습니다.

V. 이해관계자별 실무 체크리스트

VI. 맺음말

이번 개정은 지역주택조합 제도를 단순히 규제 강화의 방향으로만 개편한 것이 아니라, 사업 초기의 진입요건은 강화하고 정상 사업장의 사업계획승인 문턱은 낮추는 한편, 사업 진행 및 종료 단계의 절차적 통제를 강화한 것이 특징입니다. 이에 따라 개별 사업장의 현재 단계와 토지확보 구조에 따라 개정법의 효과가 크게 달라질 수 있습니다.

법무법인(유한) 현 건설부동산그룹은 지역주택조합의 사업 단계별 적용 법령, 토지확보 및 매도청구, 총회·사업비 증액, 공사비 검증 및 조합 해산 등 관련 쟁점에 관하여 종합적인 법률자문을 제공하고 있습니다.

김경태 대표변호사

지역주택조합 사업, 건설 공사비 분쟁, 집합건물 분쟁·하자, 일조권

E. ktkim@hyunlaw.co.kr   T. 02-3218-8905

이기영 파트너변호사

지역주택조합 사업, 건설·부동산·개발 분쟁, 기업분쟁, 행정소송

E. kylee@hyunlaw.co.kr   T. 02-3218-8915

Disclaimer  본 자료는 2026. 8. 20. 국회 본회의를 통과한 주택법 개정안 및 공개된 자료를 기초로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 공포 전 법률의 최종 문언, 시행일, 하위법령 및 개별 사업장의 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 법률 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.

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