2026년 9월호 인사말

안녕하세요. 법무법인(유한) 현입니다.

최근 정부가 「주택 신속공급 방안」을 발표하면서 정비사업 절차 단축과 규제 개선에 대한 기대가 높아지고 있습니다. 변화하는 정책과 제도에 발맞춰 각 사업장의 현안을 세심하게 살피고 신속하게 대응하는 것이 더욱 중요한 시기입니다.

법무법인(유한) 현은 정비사업이 안정적으로 추진될 수 있도록 든든한 법률 동반자가 되겠습니다.

다가오는 추석에는 소중한 분들과 따뜻한 정을 나누시고, 풍요롭고 평안한 명절 보내시길 바랍니다.

감사합니다.

법무법인(유한) 현 동정 소개

2026 영남권 정비사업 세미나

[이미지: 2026년도 영남권 정비사업 세미나 단체사진 — 아바니 센트럴 부산]

법무법인(유한) 현 건설부동산그룹은 지난 8월 6일 아바니 센트럴 부산에서 조합·추진위원회 임원들을 대상으로 「2026 영남권 정비사업 세미나」를 개최했습니다.

이번 세미나는 정비사업 현장에서 실질적인 도움이 필요한 주요 쟁점을 중심으로 마련되었습니다. 먼저 조합의 이익을 지키기 위한 '도급계약서 분석'을 시작으로, 시공자와의 협상을 통해 공사비와 사업 조건을 합리적으로 조정하는 '시공자 협상을 통한 사업성 개선'에 관한 실무 내용을 살펴보았습니다. 이어 조합 임원이 반드시 알아야 할 '도시정비법 위반 핵심 판례와 분쟁 예방'을 주제로 주요 사례와 대응 방안을 공유했습니다.

법무법인(유한) 현은 앞으로도 정비사업 과정에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 면밀히 살피고, 조합의 안정적인 사업 추진과 권익 보호를 위해 실질적인 법률 서비스를 제공하겠습니다. 바쁘신 일정에도 참석해 주신 모든 분께 감사드립니다.

이달의 조합 소개

수성1지구 재개발정비사업 조합

법무법인(유) 현 건설부동산그룹의 자문 현장인 수성1지구 재개발정비사업조합(조합장: 안태익)은 대구광역시 수성구 수성동1가 641-19번지 일원에서 재개발사업을 추진하고 있습니다. 약 10만 6,528㎡의 구역에 지하 4층~지상 29층, 24개 동, 총 1,706세대 규모의 공동주택이 들어설 예정입니다.

본 현장은 대구도시철도 3호선 대봉교역과 2호선 대구은행역을 이용할 수 있으며, 인근에 신천 수변공원과 다양한 생활편의시설이 자리하고 있습니다. 수성구의 우수한 교육환경과 생활 인프라까지 갖춰 향후 지역을 대표하는 주거단지로 거듭날 것으로 기대됩니다.

저희 법무법인(유) 현 건설부동산그룹은 이러한 기대가 성공적인 사업 완성으로 이어질 수 있도록 수성1지구 재개발정비사업조합의 든든한 법률 파트너로서 조합원의 권익을 보호하고, 사업의 안정적인 추진을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하겠습니다.

법무법인 현의 정비사업 콘서트

소규모주택정비사업에서 건축심의

◆ 1. 문제의 소재

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)은 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때에는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 득한 것으로 의제하고(제55조제1항제3호), 건축법에서는 건축허가 이전에 별도로 구성된 건축위원회가 의결하는 건축심의에 관한 규정을 두고 있는데 소규모주택정비법은 건축심의를 기준으로 여러 규정을 두고 있는 바, 건축심의와 관련된 법률문제를 짚어보고자 한다.

◆ 2. 관련 규정

소규모주택정비법은 가로주택정비사업 등의 시행자로 하여금 사업시행계획 신청 전에 토지등소유자의 동의나 조합 총회의 의결을 거쳐 건축물의 높이·층수·용적률 등에 관하여 건축심의를 받도록 하는 한편(제26조), 건축심의 결과를 통지받은 날부터 90일 이내에 '분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 제26조에 따른 심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항'을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 공고하여야 하며(제28조제1항), 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 분양신청기간을 정하여야 한다고 규정하고 있고(제28조제2항), 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립 미동의자 등에 대하여 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다고 규정하고 있다(제35조). 따라서 소규모주택정비사업에서는 건축심의를 득하게 되면 사업진행이 구체화된다고 볼 수 있다.

실제로 본 법무법인은 서울 시내 E 재건축조합에서 교육청이 부과한 16억원 상당의 학교용지부담금을 6억원 수준으로 조정시킨 바 있다. 이러한 협의는 단순한 민원 수준이 아니라, 교육청과의 행정협의, 의견서 제출, 교육행정 통계 활용 등의 전략적 대응을 전제로 이루어진다.

◆ 3. 건축심의 결과 통지가 행정처분에 해당하는지 여부

건축허가를 득하기 위하여 건축심의가 필수적인 절차로 규정되어 있기는 하나 심의 내용이 당사자는 물론 행정청에 대하여 법적인 구속력이 발생한다고 볼 수는 없다는 법리에다가(대법원 2000.3.14. 선고 98두46XX 판결), 가로주택정비사업 등에서 사업시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권은 조합원이 된 토지등소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 소규모주택정비법령에 규정된 기준에 따라 수립되는 관리처분계획이 포함된 사업시행계획으로 비로소 정하여진다는 점, 소규모주택정비법 및 건축법 모두 건축위원회의 심의 결과에 따라 관리처분계획이 포함된 사업시행계획 인가가 곧바로 의제된다거나, 시·도지사 등이 건축위원회의 심의 결과에 기속되어 후속 행정처분을 해야 한다는 등의 규정을 두고 있지 않다는 점, 소규모주택정비법에서는 '건축심의의 결과'를 통지받은 날을 기준으로 후속행위를 할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 반드시 건축위원회로부터 '적정 의결'을 통지 받은 경우에만 위 분양공고 절차 등을 진행할 수 있다고 제한하고 있지는 않다는 점(실제로 소규모주택정비사업 현장에서는 조건부 의결을 받는 경우가 가장 많고, 이 경우에도 후속절차를 진행하는데 별 문제가 없음) 등을 모두 종합할 때 건축심의 결과 통지는 소규모주택정비법상 가로주택정비사업 등의 시행자가 사업시행계획 및 관리처분계획에 이르기 위해 거쳐야 하는 중간단계의 행위로서 행정청의 관념상 통지 내지 사실상의 통지에 불과하고, 그 자체만으로 상대방인 사업시행자(조합)나 조합원들의 권리를 설정하거나 의무를 부담하게 하는 등 그 법률상 지위에 직접적인 법률적 변동을 초래한다거나 법적인 불이익이 부과되지 않으므로 행정처분에 해당하지 않아 항고소송으로 별도로 다툴 수 없다고 판시하였다(서울고등법원 2021.8.25. 선고 2020누422XX 판결 등 참조).

◆ 4. 건축심의 실효규정이 적용되는지 여부

건축법은 '건축위원회의 심의를 받은 자가 심의 결과를 통지 받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하지 아니하면 건축위원회 심의의 효력이 상실된다'라고 규정하고 있는데(제11조제10항), 소규모주택정비법은 건축심의에 관하여 별다른 실효 규정을 두고 있지 않고, 건축법 제11조제10항의 규정을 준용한다는 규정도 없으므로 위 규정이 준용되어 건축심의를 득한 날로부터 2년이 지나면 종전에 득한 심의의 효력이 소멸하는지 여부가 문제가 된다. 이는 규모가 작은 소규모주택정비사업으로서는 외부환경 변화에 따라 사업진행이 크게 영향을 받을 수밖에 없다는 점에서 사업의 진행과 관련하여 실무적으로 종종 문제가 되는 지점이다.

다음과 같은 사정을 종합하면 건축법 제11조 제10항의 건축심의 실효규정이 적용된다고 보는 것이 타당하다. 즉 ①건축법상 건축심의의 실효규정은 2011.5.30.경 신설되었는데, 이는 건축위원회의 심의를 받고 장기간 건축을 개시하지 않는 경우에는 해당 건축물이 주변 환경의 변화, 건축법령의 개정 등을 반영하지 못하게 되고, 건축위원회의 심의 결과를 통지 받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하지 않으면 그 심의의 효력이 상실되도록 건축심의의 유효기간을 설정하여 현재의 주변 환경과 건축법령에 맞는 건축물이 건축될 수 있도록 한다는 입법 취지에 비춰볼 때, 건축허가를 의제하는 소규모주택법령에 따른 소규모주택정비사업에서도 이러한 취지를 존중하는 것이 타당하고 ②도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업에서는 건축심의가 필수적인 것은 아니지만 사업시행계획의 인가를 받으면 주택법상 사업계획승인·건축법상 건축허가가 의제되고, 각 시·도 및 시·군·구 건축조례에서 건축심의를 사전에 받도록 규정하고 있다는 이유로 대부분의 정비사업에서 사업시행인가 전 건축심의가 필수절차로 운영되고 있는데, 이때 건축심의의 실효 규정이 적용된다고 해석하고 있는 바, 하물며 건축심의를 기준으로 사업진행의 단계를 구별하는 소규모주택정비법의 규정 내용과 체계에 비춰볼 때, 소규모주택정비사업에서도 건축심의의 실효 규정이 적용된다고 보는 것이 일관된 해석론이며 ③한편 건축법 관련 내용 및 앞서 살펴본 법리에 비춰보면, 건축위원회가 심의를 하여 안건을 부결하였다고 하더라도, 심의를 신청한 자가 건축허가를 받을 수 없는 것으로 확정된다거나, 처분권자가 건축위원회의 심의결과만을 이유로 건축허가를 거부할 수 있는 것은 아니며, 소규모주택정비법령에서 '건축심의'를 기준으로 한 여러 규정을 두고 있는 것은 관리처분계획이 포함된 사업시행계획에 이르는 절차적 요건 중 하나를 규정하고 있는 것에 불과하여 건축심의의 실효 규정을 소규모주택정비사업에 적용한다고 하더라도 사업시행자에게 커다란 부담을 지우거나 사업 진행에 방해가 되는 것은 아니라고 보아야 한다.

지역주택조합사업 바로 알기

조합원 자격상실자에 대한 분담금 환급시기

◆ 1. 서설

대다수 지역주택조합 규약은 조합원 지위의 중도 상실 시 일정 금원을 공제한 뒤 남은 잔액을 '신규 조합원 또는 일반분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때'에 환급한다고 정하고 있다. 그간 대부분의 하급심들은 위 환급시기 조항에 대하여, "자격을 상실한 조합원에 대하여 즉시 납부한 분담금의 반환을 강제할 경우 갑작스러운 조합원의 감소와 조합재원의 유출로 지역주택조합에 예기치 않은 재정적 부담이 발생하고 이로 인하여 다른 조합원의 이익이 침해될 위험"이 있으니 장래 불확정기한으로 환급시기를 유예할 수 있다는 전제 하에 해당 이행기 도래에 대한 구체적 주장·입증 여하에 따라 원고 청구의 인용 여부를 판단해왔다. 최근 대법원은 위 환급시기 조항의 해석에 관하여 기존 하급심의 주류적 결론이 타당하다는 취지의 판결을 선고하였는바(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다2600XX 판결), 해당 사례를 구체적으로 소개해보고자 한다.

◆ 2. 사안의 개요

원고들은 2014년~2015년 사이에 피고와 조합원 가입계약을 체결하였고, 피고는 2016. 3. 25. 김해시장으로부터 조합설립인가를 받았다.

원고들은 이후 세대주 자격을 상실하게 되어 조합원 자격상실자로 분류되었는데, 피고 조합규약 제12조 제4항은 '조합원 자격의 상실 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대한 환불은 제14조에 따른다'고 규정하고, 제14조 제1항은 '조합원 자격의 상실 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 납입한 제 납입금 중 계약금 및 업무대행료의 100%를 제외한 잔액을 환불하며, 환불 시기는 신규 조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때 환불한다'고 규정하고 있었다.

이에 원고들은 1) 피고가 조합규약 제12조 제4항, 제14조 제1항에 따라 원고들로부터 지급받은 돈에서 계약금과 업무대행비를 공제한 잔액을 반환할 의무가 있으며, 2) 피고가 2020. 5. 29.부터 입주자모집공고를 하였고, 2020. 6. 9.부터 일반분양자를 모집하기 시작하였으며, 2020. 12.경 분양을 모두 마치는 등 일반분양이 이루어져 위 환급시기가 도래하였다고 주장하면서 이 사건 소송을 제기하였다.

◆ 3. 법원의 판단

가. 원심 법원의 판단 (창원지방법원 2022.7.15. 선고 2021나594XX 판결)

채무의 변제에 관하여 일정한 사실이 부관으로 붙여진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사실이 발생한 때뿐만 아니라 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다. 나아가 부관으로 정한 사실의 실현이 주로 채무를 변제하는 사람의 성의나 노력에 따라 좌우되고, 채권자가 사실의 실현에 영향을 줄 수 없는 경우에는 사실이 발생하는 때는 물론이고 사실의 발생이 불가능한 것으로 확정되지는 않았더라도 합리적인 기간 내에 사실이 발생하지 않는 때에도 채무의 이행기한은 도래한다고 보아야 한다(대법원 2018.4.24. 선고 2017다2051XX 판결 등 참조).

이 사건 분담금의 반환의무의 이행기는 피고 조합규약 제14조 제1항에 따라 '신규 조합원 및 일반분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때'이다. 그 문언 및 규정 취지에 비추어 보면, 위 규정은 '조합원 지위를 상실한 조합원을 대체하는 신규 조합원이 피고에 가입하여 조합원분담금 입금을 완료하거나 일반 분양자가 피고와 일반분양계약을 체결하여 분양대금의 입금을 완료하는 사실이 발생하거나 또는 합리적인 기간 내에 위와 같은 사실이 모두 발생하지 않는 것으로 확정되는 때'를 조합원 분담금 반환의무 이행의 이행기로 정한 것으로 보는 것이 타당하다.

사안의 경우 피고는 2020.5.29.경 김해시장으로부터 입주자모집공고 승인을 받아 일반인들을 상대로 입주자모집공고를 하였고, 그에 따라 2021.1.경 일반분양이 완료되었다. 피고는 2021.11.25. 탈퇴 및 제명된 조합원들의 세대를 포함하여 추가로 일반인들을 상대로 입주자모집공고를 하였고, 그에 따른 일반분양 결과 68세대에 대한 일반분양이 이루어졌다. 위와 같이 일반분양된 68세대에는 원고 A, B, D가 공급계약을 체결할 때 지정한 동호수가 포함되어 있고, 피고는 2022.2.21.경까지 위 68세대로부터 계약금 및 1차 중도금까지 수령하였다. 2022년 4월을 기준으로 미분양된 세대는 10세대이다.

그러나 피고 조합규약 제14조 제1항의 문언에 지역주택조합의 경우 조합원들이 납부한 분담금 등을 재원으로 하여 사업을 진행하고 있으므로 지역주택조합의 자금계획에 차질이 발생하면 사업추진에 지장을 초래할 수밖에 없으며, 다수 조합원의 이익이 침해될 위험이 있다는 사정을 더하여 보면, 일반분양자나 새로운 조합원이 자격을 상실한 해당 조합원의 지위를 대체하였을 때 피고가 분담금을 반환하여야 한다고 해석함이 타당하다. 따라서 조합원 자격 상실 이후에 일반분양이 이루어졌다거나 분양대금이 계속적으로 입금되고 있다는 사정만으로는 분담금 반환의무의 이행기가 도래한다고 해석하기는 어렵다.

원고들 주장과 같이 원고들을 대체하는 일반분양이 완료되었다고 보더라도, 피고 조합규약 제14조 제1항의 문언상 일반분양자로 대체되어 '입금이 완료'되었을 때 분담금을 반환할 의무가 생기는데, 일반 분양자들이 아직 분양대금 전액을 입금하지는 않은 것으로 판단된다. 따라서 원고들의 분담금 반환 청구는 이행기가 도래하지 않아 이유 없다.

나. 대법원의 판단 (대법원 2025.2.13. 선고 2022다2600XX 판결)

원고들은 피고의 조합원 자격을 상실하여 조합원 지위에 있지 아니하므로, 피고는 원고들로부터 납부받은 돈에서 피고 조합규약에 따라 계약금 등을 공제한 이 사건 분담금을 원고들에게 반환할 의무가 있다. 그 반환의무의 이행기는 피고 조합규약 제14조 제1항에 따라 '신규 조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때'로서, 이는 '조합원의 지위를 상실한 조합원을 대체하는 신규 조합원이 피고에 가입하여 조합원분담금 입금을 완료하거나 일반 분양자가 피고와 분양계약을 체결하여 분양대금 입금을 완료하는 사실이 발생한 때 또는 합리적인 기간 내에 그러한 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때'를 의미한다고 보아야 한다. 그런데 이 사건에서 원고들이 주장하는 사정 및 제출한 증거들만으로는 그 이행기가 도래하였다고 인정하기 어렵다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 피고 조합규약에서 정한 분담금 환급의무 이행기의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

◆ 4. 검토

지역주택조합 사업은 조합원들이 직접 사업주체가 되어 최소한의 비용으로 마진 없이 사업을 추진하되, 조합원들이 직접 납부하는 분담금을 주요 재원으로 사업을 추진하는 방식을 택하고 있다. 이러한 사업의 특성상 만일 사업 도중에 갑작스럽게 이탈하는 자들에 대하여 즉각 분담금을 반환해주어야 한다면 재정적 부담으로 인해 조합의 사업일정 및 자금계획에 차질이 발생하게 되고, 이는 궁극적으로 전체 조합원의 이익 침해로 이어질 수밖에 없다. 이처럼 소수를 위해 다수를 희생해야 하는 결론은 지역주택조합과 같은 비법인사단을 지배하는 단체법적 성격과는 맞지 않는바, 장래 환급을 정한 규약 내용은 조합의 사업을 원활하게 추진하기 위한 적절한 조치에 해당한다.

각급 법원 역시 위와 같은 환급시기 조항에 대하여 그 효력을 대부분 인정하고 있다. 다만, 그 구체적 적용에 있어 1) 아직 피고의 대체 충원이 이루어지지 않아 이행기가 도래하지 않았다는 결론을 내리거나 또는 이와 정반대로 2) 상당한 기간 내에 충원이 이루어질 가망이 없다고 보아 불확정기한의 이행기가 도래하였다고 해석하는 등 사안에 따라 다소 양극단의 결론을 내리고 있었다.

이번 대법원 판결은 '지위 상실 조합원을 대체하는 신규 조합원이 조합원 분담금 입금을 완료하거나 일반분양자가 분양대금 입금을 완료하는 사실이 발생한 때'에 비로소 이행기가 도래한다는 기존의 법리를 바탕으로, 대체 충원을 넘어 입금이 완료되었다는 사실까지도 확인이 되어야 한다는 점을 분명히 하였는바, 이는 장래 불확정기한을 환급시기로 정한 규약의 규정 취지와 목적에 부합하는 결론이라 볼 수 있다.

다만, 위 대법원 판결은 '입금 완료'를 구체적으로 어떻게 해석할 것인지, 이행기 도래로 의제할 수 있는 '합리적인 기간'을 어느 정도로 볼 수 있는지 등 파생 쟁점에 대한 정밀한 판단에 나아가지는 않았고, 단지 원심의 판단을 수긍하는 정도의 판시에 그쳐 소요된 심리기간(약 2년 6개월)에 비해 아쉬움이 남는 것도 사실이다.

결국 환급시기의 도래 여부에 관하여는 구체적 사안에서 양측의 치열한 사실관계 공방이 계속될 것이나, 금번 대법원 판결의 결론에 비추어 입증책임을 부담하는 원고(조합원) 측에서 보다 정치하고 상세하게 주장을 펼쳐야만 할 것으로 보인다.