1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법, 정비사업 계약업무 처리기준은 사업시행자의 협력업체 선정시 경쟁입찰을 원칙으로 규정한다. 그런데 시공자 선정의 경우 2020년 48%, 2021년 50%에 달하였던 경쟁입찰 비율이 2023년 19%, 2024년 15%, 2025년 16%로 급감하고 있다. 2021년 평당 4,803,000원이었던 공사비는 2025년 8,077,000원까지 급등했다. 시공자로서는 경쟁입찰에 대비해 사업시행자에 유리한 도급계약서를 제시할 유인이 낮아지고 있고, 사업시행자로서는 이를 다툴 무기가 많지 않은 실정이다.

2. 공사계약금액의 조정 사유=심지어 도급계약서 체결 이후에도 시공자의 공사계약금액은 고정되지 않는다. 먼저 거의 모든 도급계약서는 공사비 산정 기준일을 정하고 공사비 산정 기준일부터 착공 시점까지는 소비자물가지수, 건설공사비지수 등에 따라 계약금액이 조정되는 규정을 두게 된다. 즉 착공 시까지 계약 조항에 따라서도 공사비가 인상되게 된다.

다음으로 도급인의 필요, 신기술, 신공법 등 사유에 의한 설계변경, 법령의 제정, 개정, 기타 계약 내용의 변경 등에 따라서도 공사비는 인상되게 된다.

사업시행인가 이후 소위 본계약 체결 시에는 이러한 사유들을 이유로 증가한 공사비가 기재된 도급계약서를 제시받게 된다. 심지어 본계약 체결 이후에도 여러 사유로 인상된 도급계약서가 강요되기도 한다.

3. 사업시행자의 방어수단?=도급계약서에 물가변동으로 인한 계약금액의 조정을 하지 않는다는 조항을 넣으면 충분할까? 국토교통부 유권해석(건설정책과-1644 질의에 대한 회신 2022.4.5.)은 건설산업기본법 제22조제5항제1호와 관련하여 “계약서에 ‘물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 하지 않는다’라고 명시되어 있는 경우 물가변동으로 인한 계약금액의 조정을 인정하지 아니할 상당한 이유가 없다면 그 부분에 한정하여 도급계약의 내용이 무효가 될 수 있다”라고 하였다.

부산고등법원 2023.11.29. 선고 2023나50434 판결은 정비사업 사안은 아니지만 물가변동 배제특약을 건설산업기본법 위반으로 무효로 판단하였다. 즉 정비사업의 경우도 해당 물가변동 배제특약만 무효가 되고 시공자로서는 물가변동에 따른 계약금액의 조정을 구할 가능성이 있으므로, 유의하여야 한다.

공사비 검증을 거치지 않은 도급계약서는 효력이 없다고 주장할 수 있을까? 서울고등법원 2025.1.8. 선고 2024나2029879 판결 등은 공사비 검증절차를 거치지 않았다고 하더라도 공사도급 변경계약이나 이를 반영한 총회 의결을 두고 무효라고 판단할 수는 없다는 입장이다. 즉 공사비 검증 제도는 사업시행자의 활용에 따라서는 시공자와의 협상과 관련하여 사업시행자의 무기가 될 수는 있되, 그 절차가 사실상 필수적인 것이 아니므로 소요기간 및 시공자의 자료 제공, 협상 태도 등에 따라서는 큰 도움이 되지 못하게 된다.

4. 결론=사업시행자로서는 최근 몇 년 사이에 급변한, 즉 경쟁입찰 공고만으로는 시공자가 사업시행자에 유리한 도급계약서를 제시할 유인이 낮아지고 있어 시공자와 적극적으로 협상해야 하는 상황을 정확히 이해하고, 최초 계약(소위 가계약) 및 변경 계약(소위 본계약) 체결시에 최대한의 수단으로 협상하는 것이 중요하다. 동시에 사업시행자로서는 빠른 정비사업 추진을 위해 신속한 협상 및 도급계약서 체결에도 노력하여야 한다. 참고로 본 법무법인은 단순한 도급계약서 검토 자문을 넘어 시공자 도급계약 협상단 참여를 포함한 자문 위임계약을 체결하고 있다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)