[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

오래된 토지의 소유관계를 조사하다 보면 상식적으로 이해하기 어려운 등기를 발견하기도 합니다.

등기부에는 어떤 사람으로부터 토지를 매수했다고 되어 있는데 가족관계등록자료나 제적등본 등을 확인해 보니 등기원인인 매매일자보다 그 사람이 먼저 사망한 경우입니다.

“이미 사망한 사람이 어떻게 나중에 땅을 팔 수 있느냐. 그렇다면 이 등기는 당연히 무효가 아닌가”라는 의문이 생길 수 있습니다.

그러나 과거 특별조치법에 따라 이루어진 등기라면 매도인의 사망일과 매매일자가 맞지 않는다는 사실 하나만으로 등기가 당연히 무효라고 단정할 수는 없습니다.

통상적인 등기라면 사망 사실은 매우 중요한 문제다

원칙적으로 사망한 사람은 직접 등기신청을 할 수 없습니다.

따라서 전 소유자가 이미 사망했는데 마치 그 사람이 직접 법률행위를 하고 등기를 신청한 것처럼 처리되었다면 등기의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.

하지만 특별조치법에 의한 등기는 통상적인 공동신청 방식의 등기와 다른 특수한 절차를 두고 있었습니다.

특별조치법 등기라면 왜 다르게 볼까

특별조치법은 과거에 실제로 권리가 이전되었지만 정상적인 등기를 마치지 못한 부동산 등을 일정한 보증과 확인절차를 통해 등기하도록 한 제도였습니다.

따라서 특별조치법에 따른 등기는 반드시 과거 소유자가 살아 있는 상태에서 직접 등기신청을 해야만 가능한 구조가 아니었습니다.

이러한 특별조치법의 성격 때문에 전 소유자가 등기 당시 이미 사망했다는 사실만으로 특별조치법 등기가 무효가 되는 것은 아닙니다.

실제 판례에서는 매매일자가 사망 후였다

실제 판례에서도 특별조치법에 따라 이루어진 소유권등기의 매매일자가 전 소유자의 사망 이후로 기재된 문제가 있었습니다.

등기말소를 요구하는 측에서는 이미 사망한 사람과 그 이후에 매매계약을 체결한다는 것이 불가능하다는 점을 중요한 근거로 제시할 수 있었습니다.

그러나 법원은 특별조치법에서는 사망한 전 소유자의 직접적인 등기신청 없이도 일정한 절차를 통해 등기가 가능하다는 점을 고려했습니다.

따라서 매매일자가 전 소유자의 사망 이후라는 사실만으로 해당 등기의 추정력이 곧바로 깨지는 것은 아니라고 판단했습니다.

사망일과 매매일자의 모순은 아무 의미가 없을까

그렇다는 의미는 아닙니다.

전 소유자의 사망일과 등기원인일자가 서로 맞지 않는다는 것은 등기의 취득경위를 조사해야 할 중요한 단서가 될 수 있습니다.

다만 그 하나의 사실만으로 특별조치법 등기의 추정력을 뒤집을 수 있는지와는 별개의 문제입니다.

당시 보증서와 확인서에는 무엇이 기재되어 있었는지, 실제 토지의 권리가 언제 어떤 원인으로 이전되었는지, 누가 토지를 관리하고 세금을 납부했는지 등 다른 사정까지 종합적으로 살펴봐야 합니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

오래된 등기말소 사건에서는 등기부와 제적등본을 대조하는 과정에서 날짜가 맞지 않는 경우가 종종 발견됩니다.

이는 중요한 출발점이 될 수 있지만 바로 등기무효라는 결론으로 연결해서는 안 됩니다.

특히 특별조치법에 따른 등기라면 먼저 어떤 특별조치법과 절차에 따라 등기가 이루어졌는지를 확인하고, 그 법률에 따라 해당 불일치가 등기의 추정력을 깨뜨릴 정도인지 검토해야 합니다.

특별조치법 등기말소소송에서는 하나의 이상한 정황을 찾아내는 것보다 여러 객관적인 자료를 연결하여 실제 권리취득 자체가 존재하지 않았다는 점을 입증할 수 있는지가 더욱 중요합니다.