재개발 사업을 이끌어가는 조합 임원 여러분, 사업시행인가 이후 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자와의 보상 협의는 언제나 험난한 과정일 것입니다.

특히 최근 수원 모 주택재개발정비사업의 수용재결 및 이의재결 사례를 보면, 토지수용위원회가 보상금 산정과 관련하여 얼마나 엄격하고 구체적인 법리에 따라 판단하는지를 명확히 알 수 있습니다. 정비사업 전문 변호사로서 이번 재결서들에 나타난 핵심 쟁점들을 토대로 조합이 실무에서 반드시 유의해야 할 사항들을 정리해 드립니다.

가장 먼저 강조하고 싶은 부분은 재결 신청의 적법성 확보입니다. 재결 신청은 반드시 사업시행인가 시 정해진 사업시행기간 이내에 이루어져야 하며, 소유자와의 사전 협의 절차가 법령에 따라 성실히 이행되었음을 입증해야 합니다. 수원 모 구역의 경우, 보상가 저렴 등의 사유로 협의가 성립되지 않아 적법하게 재결 신청에 이르렀음이 인정되었습니다.

보상금 산정의 핵심인 토지 평가와 관련하여 가장 빈번하게 발생하는 다툼은 ‘일단지 평가’ 여부입니다. 소유자들은 여러 필지를 하나로 묶어 높은 단가를 적용받기를 원하지만, 토지수용위원회는 이를 매우 까다롭게 판단합니다. 이번 사례에서도 전과 도로가 인접한 대지들과 이용 상황 및 지목이 다르다는 이유로 일단지 평가가 거부되었습니다. 즉, 용도상 불가분의 관계가 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적으로 인정되지 않는다면 개별 평가가 원칙임을 명심해야 합니다. 다만, 건축물대장상 관련 지번으로 기재되어 있지 않더라도 현실적인 이용 상황이 일체화되어 있다면 동일 단가를 적용할 수 있다는 예외적인 판단도 존재하므로 현장 조사 시 면밀한 검토가 필요합니다.

잔여지 매수 청구에 대해서도 유연한 대응이 필요합니다. 동일 소유자의 일단의 토지 중 일부만 수용되어 남은 토지를 종래 목적으로 사용하기 현저히 곤란해진 경우, 조합이 이를 매수하겠다는 의견을 적극적으로 개진함으로써 보상 협의를 원만히 마무리할 수 있습니다. 농어촌공사의 도수로 부지 사례처럼 공공 시설물 부지에 대한 정상 평가 요청이 있을 때도 취득 경위와 인접 토지로의 가치 이전 여부를 종합적으로 판단하여 보상금을 산정해야 합니다.

영업보상은 조합의 비용 부담과 직결되는 민감한 사안입니다. 이번 재결 결과에서 주목할 점은 임대사업에 대한 영업보상이 인정되지 않았다는 점입니다. 서울고등법원 판례에 따라 부동산 임대 수익은 부동산 자체의 과실로 보아, 토지와 건물에 대한 정당한 보상이 이루어졌다면 별도의 영업보상 대상이 아님이 명확히 재확인되었습니다. 또한 영업보상을 받기 위해서는 사업인정고시일 전부터 인적, 물적 시설을 갖추고 적법한 장소에서 계속적으로 영리를 목적으로 영업을 해야 합니다. 무허가 건축물에서 사업자 등록 없이 행한 영업이나, 건축법상 건축물로 볼 수 없는 곳에서 물건을 적치한 사례 등은 보상 대상에서 제외된다는 점을 실무상 대응 논리로 활용해야 합니다.

반면, 주거용 건축물을 제공함으로써 생활의 근거를 상실한 거주자에 대해서는 이주정착금 지급이나 이주대책 수립 의무를 철저히 이행하여 민원을 최소화해야 합니다. 지장물 보상에 있어서는 누락된 물건이 없도록 철저히 조사하되, 불합리한 추가 보상 요구에는 단호히 대처해야 합니다. 소유자가 누락을 주장하는 냉난방기나 각종 공구, 비품 등이 이미 동산이전비에 포함되어 평가되었다면 추가 보상의 근거가 없습니다. 이번 이의재결에서 보상금이 약 2,800만원가량 증액된 것은 감정평가법인 2인이 다시 평가한 산술평균값을 적용한 결과이므로, 조합은 수용재결 이후에도 보상금이 일부 증액될 수 있음을 예산에 반영해두어야 합니다.

마지막으로 조합 임원들이 반드시 기억해야 할 실무적 팁은 보상금 수령 시의 ‘이의 유보’ 확인입니다. 소유자가 아무런 이의를 유보하지 않고 보상금을 전액 수령한다면, 이는 재결에 승복한 것으로 간주되어 추후 이의신청이나 소송이 부적법해집니다. 보상금 채권에 대한 압류 등 관계인의 권리 확보 절차를 안내하는 것도 조합의 지급 의무 이행과 권리 보호 측면에서 중요한 업무입니다. 복잡한 수용재결 절차 속에서 이러한 법리적 디테일을 놓치지 않는 것이야말로 신속하고 안전한 사업 진행의 열쇠가 될 것이며, 전통적인 법률 자문, 송무 업무 외에 수용재결 절차에서도 법률 전문가인 변호사의 조력을 적극적으로 받으실 것을 추천 드립니다.