1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 제39조제1항 본문은 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 규정하면서, 제1호에서 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때’를, 제2호에서 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다’를, 제3호에서 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’를 규정하고 있다. 여기서 제2호 후문에 따르면 조합설립인가 이후에 이혼을 하게 되면 세대가 분리되어 각자가 조합원 지위를 가지게 되고 결국 조합원 수가 증가하는 예외에 해당하는데 최근 이를 제한적으로 해석하는 판결이 있어 이를 소개하고자 한다.

2. 서울행정법원 판시 내용=원고들은 부부로서 사업구역 내 부동산을 일정한 지분 비율에 따라 공유하고 있다가 조합설립인가 이후에 이혼을 하면서 종전의 지분 비율을 그대로 유지하거나, 재산분할 비율에 맞춰 조정하여 공유하는 방식으로 보유하게 되었다. 이들은 도시정비법 제39조제1항제2호 후문에 따라 조합설립인가 이후 이혼하여 세대를 분리하였으므로 각자 단독 조합원 지위에 있다고 주장하였다.

이에 대하여 법원은 현행 도시정비법 제39조제1항과 같은 내용을 규정하고 있던 구 도시정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제19조가 2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되었는데 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한하였으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었고 이에 따라 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위함(대법원 2023.6.29. 선고 2022두56586 판결)이라는 입법 취지를 설시하였다.

이러한 입법취지에 비춰보면 ①도시정비법 제39조제1항은 각 호를 병렬적으로 규정하고 있으므로 설령 제2호나 제3호의 사유가 인정된다고 하더라도 제1호의 적용이 배제되지 않는다고 해석된다. 원고들이 소유한 부동산은 공유에 속하므로 도시정비법 제39조 제1항제1호에 따라 원고들은 단독 조합원의 지위에 있다고 볼 수 없다. ②토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우 조합원의 자격을 제한하는 규정은 구 도시정비법이 2009.2.6. 개정되기 전에도 존재하였으므로 위와 같은 해석이 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 하는 구 도시정비법의 개정취지에 반한다고 볼 수 없다. ③도시정비법 제39조제1항제2호 후문은 투기 목적을 위한 세대 분리와 구분하여 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가로 인한 세대 분리의 경우에는 예외적으로 조합원수의 증가를 인정함으로써 토지등소유자의 재산권을 보호하기 위한 규정인데, 도시정비법 제39조제1항은 전체적으로 기존 조합원의 재산권을 보호하며 이른바 ‘지분쪼개기’ 등을 통한 조합원 수의 급격한 확대로 정비사업의 진행에 차질을 빚는 것을 방지하려는 데 취지가 있는 점, 조합설립인가 후 가장이혼을 하는 방법으로 위와 같은 입법취지를 잠탈하는 행위를 방지할 필요가 있는 점, 도시정비법 제39조제1항제1호는 토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때를 조합원 자격이 제한되는 사유로 규정하면서 이혼이나 분가 등의 예외를 인정하고 있지 않은 점 등에 비추어 보면 도시정비법 제39조제1항제2호 후문은 부부가 정비구역 내 토지 또는 건축물을 각자 1개 이상씩 소유하고 있다가 이혼하는 경우에 적용되는 것으로 엄격하게 해석함이 타당하다는 이유를 들어서 이 사건의 원고들은 부부가 정비구역 내 토지 또는 건축물을 공유하고 있다가 이혼하는 경우이므로 예외규정에 해당한다고 보기 어려워 결국 도시정비법 제39조제1항제1호의 적용을 받아 공동으로 조합원 지위를 가질 뿐이라고 판단하였다(서울행정법원 2026.6.18. 선고 2025구합55554 판결 참조).

3. 검토=위 판결에서 사안을 해결하기 전에 먼저 설시한 대법원 판결의 내용은 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지등소유자와 양도인들 사이에서는 도시정비법 제39조제1항제2호, 제3호가 중첩 적용되어 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다는 법리를 최초로 선언한 판결이었다. 이 사안은 도시정비법 제39조제1항제1호 및 제2호 후단에 따른 예외 중 어느 것이 적용되는지 문제가 되었는데(원고들은 도시정비법 제39조제1항제1호를 적용하는 것은 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 하는 개정취지에 반한다고 주장하기도 하였다) 법원은 대법원 판례의 취지에 따라 도시정비법 제39조제1항이 2009.경에 개정된 근본적인 이유를 탐색하여 그 취지를 구현하려고 하였다.

따라서 조합설립인가 이후에 이혼하였다고 하더라도 이들이 당초부터 각자 1개씩 물건을 소유하고 있는 경우에만 예외적으로 개별적인 조합원의 지위가 인정되어 그 수가 증가할 수 있을 뿐, 이들이 공유하고 있었다면 도시정비법 제39조제1항제1호가 우선 적용되어 공동으로 조합원 지위를 가질 수밖에 없다고 판단하였다. 공유인 경우라도 사안에 따라서는 이혼의 구체적인 경위에 따라 달리 판단하여야 할 여지도 있어보이므로 위 판결이 상급심에서 결론이 바뀔지는 알 수 없지만 현재로서는 일선 현장에서도 이러한 판시내용을 숙지하여 구역 내 유사한 사안이 있을 경우 법률전문가의 적극적인 조력을 구하여 분쟁의 소지를 사전에 차단하는 것이 필요하다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)