1. 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 시행령 제63조 제2항은 재건축사업에서의 관리처분 기준을 정하면서, 제2호에서 부대·복리시설의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급하도록 하되, 가목에서 “새로운 부대·복리시설을 건설하지 않는 경우”로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액(이하 ‘주택 최소분양 추산액’)에 정관 등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 않는 경우에는 1로 함, ‘추산액 비율’)을 곱한 가액보다 크다는 등의 이유가 있는 예외적인 경우에는 상가 조합원에게도 주택을 분양할 수 있도록 규정하고 있다. 이 때 시행령 제63조 제2항 단서는 이러한 예외 규정에도 불구하고 조합원 전원의 동의를 받아 기준을 따로 정하는 경우 그에 따르도록 규정하고 있다.

한편, 2006년 국토교통부가 배포한 재건축 표준정관(이하 ‘표준정관’)은 위 시행령 가목에 대응하는 규정을 “새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우”로 규정하였고, 그동안은 도시정비법 시행령 규정과 표준정관의 문언상 차이에도 불구하고 법원은 해석을 달리하지 않았는 바, 일선 재건축 현장에서는 두가지 규정을 자유롭게 선택하여 정관의 내용으로 하여왔다.

2. 반전의 발생

표준정관의 내용은 ①새로운 상가를 짓지 않는 경우뿐만 아니라, ②상가 조합원이 임의로 상가를 분양받지 아니하는 경우까지 추산액 비율을 곱하여 산정한 주택 최소분양 추산액과 종전 상가 가액을 비교하여 주택 분양 여부를 결정할 수 있는 경우의 수로 확장하였다는데 시행령 규정과 차이가 있다. 그런데 규정 해석에 관한 분쟁 발생 우려가 있다는 감사원의 지적으로, 국토교통부는 2022. 8. 16.경 재건축사업 부대 · 복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안을 수립하였는데 그 구체적인 내용은 시행령 가목을 그 문언적 해석에 충실하도록 유권해석하고 기존에 표준정관과 동일한 내용의 정관을 시행령 규정과 같이 변경하도록 하는 것이다.

3. 관련 판례의 흐름

가) 국토교통부의 2022년 유권해석의 변경 이후, 법원에서도 이를 반영하여 시행령 규정은 재건축사업의 상가 소유자에게 무분별하게 주택을 공급하는 것을 방지하기 위하여 상가 조합원에게 주택의 공급을 예외적으로 할 수 있는 경우를 제한적으로 규정하되, 조합원 전원의 동의가 있는 경우에 한하여 위와 다른 기준을 정할 수 있음을 정한 것으로서 그 규정의 취지와 목적 등에 비추어 강행규정에 해당하고, 따라서 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 각 목이 정하는 주택 공급의 예외사유는 가급적 엄격하게 해석·적용되어야 한다고 판시하였다.

나) 이러한 기조를 기초로 하면서 일련의 판결들은 그 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라지고 있음을 보여준다. 즉, ❶기존에 시행령 규정과 동일한 내용의 정관 규정을 두었다가 표준정관의 내용으로 변경하면서 추산액 비율을 변경하는 것은 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판시하였으나(서울고등법원 2024. 5. 23. 선고 2023나2027555 판결, 방배6구역 사건), ❷기존부터 이미 표준정관과 동일한 내용의 정관을 두고 있었다면, 별도로 추산액 비율을 정관등으로 정하는 데에 있어 조합원 전원의 동의가 필요하다고 정하고 있지는 않다는 점과 추산액 비율을 정하는 것은 도시정비법에 따른 관리처분을 동법 시행령 제63조 제2항 각 호의 방법과 달리 정하는 것은 아니고, 오히려 각 호의 방법을 준수하는 범위 내에서 그 구체적인 내용의 수립에 관하여 주택 소유자와 부대 · 복리시설의 소유자와의 균형을 위하여 추산액 비율을 1보다 낮거나 높게 설정할 수 있도록 재건축조합의 재량을 인정한 것이라고 봄이 타당하다는 점에서 전원동의가 필요한 것은 아니라고 판시하고 있다(서울고등법원 2025. 10. 31. 선고 2025나205452 판결, 신반포2차 사건). ❸더 나아가서 표준정관과 동일한 내용의 정관이 효력을 갖기 위해서는 시행령 제63조 제2항 단서에 따라 조합원 전원의 동의를 필요로 하는데, 관련 규정상 조합설립동의서에 포함되어야 할 사항으로 '조합정관'을 정하고 있어서, 조합설립에 동의한 조합원들은 조합설립동의서를 작성함으로써 조합 정관에 대해서도 동의하였다고 봄이 타당한 점 등을 이유로 표준정관과 동일한 내용의 정관 규정 역시 조합원 전원의 동의를 거친 것으로서 그 효력을 인정할 수 있다고 전제한 다음, '상가소유 조합원이 신축 상가를 분양신청하지 아니하는 대신 아파트를 분양신청할 경우'란 곧 상가조합원이 상가에 대한 분양신청을 포기하는 경우로서 표준정관의 가목의 '부대 · 복리시설의 소유자가 새로운 부대 · 복리시설을 공급받지 아니하는 경우'에 포함된다고 볼 수 있고, 추산액 비율만을 1보다 낮게 설정하는 것은 표준정관 조항의 실질적인 내용을 변경하는 것이 아니므로, 정관 조항이 피고 조합원 전원의 동의를 받아 관리처분의 기준을 시행령 규정과 달리 규정한 이상, 상가 조합원에게 아파트 분양을 임의로 선택할 수 있게 하면서 그 추산액 비율만을 조정하는 내용은 ❷번 판시와 같은 이유로 재차 조합원 전원의 동의를 거쳐야 할 필요는 없다고 판시하고 있다(서울고등법원 2026. 2. 5. 선고 2024누71048 판결, 개포주공1 사건).

4. 검토

결국 상가조합원이 아파트를 분양받을 수 있는지 여부 그리고 그 적법성에 관하여는 일률적으로 판단할 것은 아니고 구체적인 사안에 따라(현장에 따라) 개별적으로 판단되어야 한다. 국토교통부의 유권해석 변경 이후 상가소유자는 원칙적으로 상가를 공급받아야 하지만, 정관의 내용이 시행령 규정과 동일한지 아니면 표준정관 규정과 동일한지 여부, 상가 소유자들과 구체적인 합의 정도 등에 따라 다르게 판단될 수 있다. 또한 상가를 아예 건설하지 않거나, 기존 상가의 수보다 적게 건설하거나 ‘주택 조합원에게 공급하고 남은 잔여세대 중에서 1주택을 공급'하는 등 주택 조합원의 이해관계에 큰 영향을 주지 않는 내용으로 설계하거나 변경하는 것이라면 분쟁의 리스크가 크게 감소한다는 사정도 충분히 고려되어야 한다. 그러므로 본 쟁점에 관하여는 풍부한 경험과 역량을 갖춘 법률전문가의 충분한 조력을 통해 향후의 분쟁요소를 없애고, 그로 인한 소송 등으로 사업이 지연되지 않도록 미연에 방지하는 것이 중요하다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com