1. 문제의 소재=도시정비법은 제74조제1항제3호에서 “분양신청기간 종료 후 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산가격)이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하고 관리처분계획을 변경하려는 경우에도 같다”고 규정하고, 같은 조 제4항제1호에서 “관리처분계획을 변경하려는 경우 종후자산가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다”고 규정하고 있는 것 외에 사업시행계획, 관리처분계획 변경 시 종후자산가격을 재평가하여야 한다는 직접적 규정이 없다. 그렇다면 지하 1개층, 일부 평형, 근린생활시설, 주민공동시설, 주차대수 등의 신설, 삭제, 증감 등 사업시행계획 변경의 경우 종후자산가격을 재평가하여야 할까?

2. 법원의 판단=판례는 관리처분계획과 관련하여 “구체적인 내용의 수립에 관하여는 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다고 할 것이다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것인 이상, 그로 인하여 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한, 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통하여 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고 볼 수는 없다.”, “도시정비법 제48조제1항제3호의 문언상 관리처분계획에 포함되어야 할 사항은 종후자산 추산액이지 확정된 종후자산의 가액이 아니다”라고 판시한다(대법원 2010.10.28. 선고 2009두4029 판결).

판례는 특히 “도시정비법은 관리처분계획 변경 시 종후자산가격을 재평가 하여야 한다는 내용의 규정은 두고 있지 않다. 종후자산가격의 평가는 조합원의 정비사업 분담금 산정의 기준이 되는 것으로 절대적 가격수준의 문제보다는 상대적 가격균형, 즉 조합원간 형평성이 더 중시되는 바, 원고들이 주장하는 사유만으로 종후자산가격을 재평가 하여야 하는 사정을 인정하기 어렵다”라고 하여 조합원간 형평성을 종후자산가격 (재)평가 필요성의 판단 기준으로 판시한다(서울행정법원 2024.8.22. 선고 2023구합74727 판결)

3. 검토=도시정비법 제74조제1항제3호, 제4항이 조합원 분양 예정 종후자산 평가를 감정평가에 의하도록 한 것은 조합원 사이의 부담금 산정기준에 형평성을 유지하기 위한 것이고, 이러한 조합원 사이의 형평성은 종후자산평가 재실시의 필요성 판단에도 적용되는 기준이 될 수 있다. 그러므로 가령 조합원 사이의 형평성과 큰 관계없는 설계변경의 경우 종후자산평가 재실시는 반드시 요구된다고 보기 어렵지만 근린생활시설, 공동주택의 각 유형 및 타입 별 주차장 면적의 차등 변경이 상당하고 대지지분과도 영향이 있는 경우는 조합원 사이의 형평성의 점에서 종후자산평가를 재실시하는 것이 안전하다고 생각한다. 다만 구체적인 사실관계에 따라 대응 및 방안이 다를 수 있으므로 전문변호사의 조력을 받을 필요가 있다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)