[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

부동산 명의신탁이란 대내적으로는 신탁자가 부동산의 실질적 소유권을 보유하고 관리·수익하면서, 대외적인 등기명의만을 수탁자 앞으로 해두는 것을 의미합니다.

1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따라 명의신탁약정 및 이에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효입니다. 그런데 명의신탁 사건에서 실무상 가장 중요한 문제는 명의신탁자가 ‘과거 매매대금’만 돌려받을 수 있는지, 아니면 시세가 급등한 ‘부동산 소유권 등기 자체’를 온전히 되찾을 수 있는지 여부입니다.

이번 글에서는 부동산 명의신탁의 3가지 유형과 구별방법, 그리고 부동산 명의를 직접 되찾기 위해 왜 반드시 3자간 명의신탁으로 인정받아야 하는지에 대한 소송전략을 상세히 정리해 드리겠습니다.

부동산 명의신탁의 3가지 유형 및 구별방법

 부동산 명의신탁은 거래 형태와 당사자 관계에 따라 크게 세 가지 유형으로 구분됩니다.

 1. 양자간 명의신탁 : 부동산등기부상 소유자로 등기되어 있던 자(명의신탁자)가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고 자신의 등기명의를 수탁자에게 직접 이전하는 형식입니다.

 2. 계약명의신탁 : 명의신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺되, 매매계약의 표면상 당사자가 수탁자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하고, 등기 역시 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식입니다.

 3. 3자간 명의신탁(중간생략등기형 명의신탁) : 명의신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 실제 매매계약의 매수인 당사자가 되어 매도인과 계약을 체결하되, 등기만 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 건너가게 하는 형식입니다.

 양자간 명의신탁은 당초 신탁자 본인 명의로 등기되어 있던 부동산을 넘겨준 것이므로, 등기부상 신탁자가 소유자로 기재된 적이 있었는지를 통해 쉽게 구별됩니다. 반면 계약명의신탁과 3자간 명의신탁은 신탁자 명의의 등기 없이 매도인으로부터 수탁자에게 곧바로 등기가 경료된다는 외관상의 공통점이 있습니다.

 따라서 실무상 계약명의신탁과 3자간 명의신탁의 구별은 매매계약서의 매수인란에 누구의 이름이 기재되었는지, 매도인이 실제 계약 교섭 당시 누구를 매매의 진정한 당사자로 인식하였는지가 결정적인 기준이 됩니다. 등기부와 매매계약서 모두 수탁자가 매수인으로 되어 있다면 계약명의신탁으로 판단될 가능성이 높고, 등기부상에는 수탁자가 소유자로 되어 있으나 매매계약서상 매수인이 명의신탁자로 기재되어 있거나 매도인과의 교섭 과정에서 신탁자가 실제 매수인임이 명확히 드러났다면 3자간 명의신탁으로 판단됩니다.

유형별 효력과 소송방법 : 왜 3자간 명의신탁으로 인정받아야 하는가

 유형에 따라 명의신탁자가 행사할 수 있는 권리와 소송의 결과는 완전히 달라지며, 특히 부동산 시세가 크게 오른 상황에서는 그 차이가 결정적입니다.

 1. 양자간 명의신탁의 효력과 소송

 명의신탁약정과 그에 기한 수탁자 명의의 소유권이전등기가 모두 원인무효입니다. 따라서 부동산 소유권은 여전히 신탁자에게 남아 있으므로, 신탁자는 수탁자를 상대로 원인무효에 기한 소유권이전등기말소청구소송(또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송)을 제기하여 언제든지 등기를 환원받을 수 있습니다. 이는 소유권에 기한 물권적 방해배제청구권이므로 소멸시효의 제한도 받지 않습니다.

 2. 계약명의신탁의 한계 : 부동산이 아닌 과거 매매대금만 반환 가능

 계약명의신탁에서는 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 선의인 경우, 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 매도인과 수탁자 간의 매매계약 및 수탁자 명의의 소유권이전등기가 완전히 유효하게 확정됩니다. 즉, 명의수탁자가 부동산의 완전한 대내외적 소유권을 취득하게 됩니다.

 따라서 명의신탁자는 수탁자를 상대로 부동산 자체의 소유권을 넘겨달라고 청구할 법적 근거가 전혀 없습니다. 신탁자는 단지 자신이 과거에 매매대금으로 지급했던 돈에 대해서만 민법상 부당이득반환청구를 할 수 있을 뿐입니다.

 주의할 점은 반환받는 부당이득의 범위가 현재의 폭등한 부동산 시세가 아니라 ‘과거 수탁자에게 교부했던 매매대금 원금 상당액 및 법정이자’에 한정된다는 것입니다. 설령 부동산 가격이 수억 원 이상 올랐다 하더라도 그 시세차익은 수탁자에게 온전히 귀속되고 맙니다. 게다가 이 부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효가 적용되므로, 대금을 지급한 때로부터 10년이 지나면 과거에 건넨 원금조차 돌려받지 못하는 치명적인 상황에 처하게 됩니다.

 3. 3자간 명의신탁의 핵심 : 부동산 소유권 등기 명의 자체의 회복 가능

 이와 달리 3자간 명의신탁으로 인정받게 되면, 비록 명의신탁약정과 수탁자 명의의 등기는 무효가 되지만, 매도인과 명의신탁자 사이에서 체결된 매매계약 자체는 여전히 적법·유효하게 살아있게 됩니다.

수탁자 명의의 등기가 무효이므로 부동산 소유권은 법적으로 매도인에게 복귀합니다. 동시에 유효한 매매계약에 기하여 명의신탁자는 매도인에 대하여 ‘소유권이전등기청구권’이라는 강력한 실체적 권리를 보유하게 됩니다.

 따라서 명의신탁자는 자신의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여, 매도인이 수탁자에 대해 가지는 원인무효에 기한 소유권말소등기청구권을 ‘매도인을 대위(채권자대위권 행사)’하여 행사할 수 있습니다. 즉, 실무 소송에서는 수탁자를 상대로는 매도인을 대위한 소유권말소등기청구를, 매도인을 상대로는 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하나의 소송에서 동시에 제기합니다.

 그 결과 수탁자 앞으로 마쳐졌던 등기가 말소되어 매도인에게 회복되는 즉시, 매도인으로부터 신탁자 본인 명의로 직접 소유권이전등기를 경료받을 수 있게 됩니다. 결국 부동산 소유권 등기 명의 자체를 온전히 되찾고 그간 상승한 시세차익까지 모두 신탁자가 확보할 수 있게 되는 것입니다.

명의신탁 분쟁의 승패를 가르는 소송 실무 전략

 부동산 가격이 취득 당시보다 상승한 상태에서 명의수탁자가 등기 이전을 거부하고 있다면, 명의신탁자 입장에서는 사건을 계약명의신탁이 아닌 3자간 명의신탁으로 인정받아야만 부동산 자체를 되찾아올 수 있습니다. 만약 상대방(수탁자)의 주장대로 계약명의신탁으로 인정되어 버린다면 부동산은 수탁자에게 넘어가고 신탁자는 과거의 매매대금 원금만 겨우 돌려받거나 소멸시효로 그마저도 잃게 되기 때문입니다.

 따라서 명의신탁 소송을 제기할 때는 초기 단계부터 매매계약서 작성 경위, 실제 매매대금을 조달하고 지급한 금융거래 내역, 매매계약 체결 과정에서 매도인과 직접 교섭하고 합의한 증거(녹취록, 문자메시지 등), 등기권리증의 소지 여부 및 재산세 등 제세공과금 납부 내역 등을 치밀하게 수집하여야 합니다. 이를 통해 당해 거래가 매도인과 신탁자 사이의 유효한 계약이었고 수탁자는 단순한 등기명의인에 불과했다는 점을 입증하여 반드시 3자간 명의신탁의 법리를 관철시키는 것이 승소의 핵심입니다.

 아울러 소송 중 수탁자가 제3자에게 부동산을 임의 처분하는 것을 원천 차단하기 위해 본안 소송 제기와 동시에 반드시 처분금지가처분 등 보전처분을 선행해 두어야 합니다. 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 제3자가 악의(명의신탁 사실을 알고 취득)인 경우라 하더라도 유효하게 소유권을 취득하기 때문에, 가처분 없이 소송을 진행하다가 수탁자가 처분해 버리면 소유권 회복이 원천적으로 불가능해지므로 주의해야 합니다.