[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

부동산특별조치법에 따라 이루어진 오래된 소유권등기를 다투는 사건에서 매우 중요한 자료가 당시 작성된 보증서와 확인서입니다.

그런데 어렵게 자료를 확보해 확인해 보니 매매일자가 실제와 다르거나 매도인 표시가 정확하지 않고, 당시 보증인도 구체적인 거래내용을 잘 모르고 있었다면 어떨까요?

보증서나 확인서가 실제와 다른 부분이 있으니 부동산특별조치법 등기는 당연히 무효라고 생각할 수 있습니다.

하지만 판례는 보증서나 확인서의 일부 내용이 사실과 다르다는 이유만으로 부동산특별조치법 등기의 추정력이 당연히 사라지는 것으로 보지는 않습니다.

특별조치법 등기의 보증서와 확인서는 왜 중요할까

특별조치법은 과거의 사실상 권리관계를 정상적인 등기로 정리하기 위해 통상적인 등기와 다른 특별한 절차를 두었습니다.

그 과정에서 일정한 사람들의 보증과 행정기관의 확인 등을 토대로 등기가 이루어졌습니다.

따라서 특별조치법 등기의 효력을 다투려면 그 기초가 된 보증서와 확인서가 어떤 내용으로 작성되었는지 확인하는 것이 중요합니다.

허위 또는 위조된 보증서 등에 의해 등기가 이루어졌다는 점이 증명된다면 특별조치법 등기의 추정력을 뒤집는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

작은 오류가 있다고 모두 허위 보증서는 아니다

여기서 말하는 허위 보증서는 단순히 세부적인 기재가 실제와 조금 다르다는 의미와는 구별해야 합니다.

특별조치법은 오랜 과거의 권리변동을 정리하기 위한 제도였기 때문에 당사자들이 정확한 날짜나 세부적인 거래경위를 기억하지 못하는 경우도 있을 수 있습니다.

실제 판례에서도 매수일자가 실제와 다르거나 매도인의 기재가 정확하지 않은 사정만으로 추정력이 곧바로 깨지는 것은 아니라고 보았습니다.

일부 보증인이 다른 사람의 설명을 믿고 보증했다는 사정 역시 그것만으로 등기를 무효라고 단정할 수 없다고 판단했습니다.

무엇이 사실과 다른지가 중요하다

결국 핵심은 보증서의 오류가 단순한 날짜나 표현상의 차이인지, 아니면 실제 권리취득 자체가 존재하지 않았다는 사실을 보여주는 것인지입니다.

예를 들어 실제로 매매나 증여가 전혀 없었는데 존재하지 않는 거래를 만들어 보증서를 작성했다는 사실이 증명된다면 문제의 성격이 달라질 수 있습니다.

따라서 보증서 문구 하나만 떼어 볼 것이 아니라 실제 토지의 소유와 관리가 어떻게 이루어졌는지를 함께 살펴봐야 합니다.

수십 년 전 보증서의 허위성을 어떻게 입증할까

특별조치법 등기는 오래전에 이루어진 경우가 많아 당사자와 보증인이 이미 사망했거나 직접적인 계약자료가 남아 있지 않은 경우가 많습니다.

이때는 여러 간접사실을 연결하여 당시 상황을 재구성해야 합니다.

토지대장과 과거 등기자료, 상속관계, 점유와 관리상태, 재산세 납부내역, 등기필증의 보관관계 등이 활용될 수 있습니다.

보증인이 생존해 있다면 어떤 근거로 보증서를 작성했는지에 관한 진술도 중요한 자료가 될 수 있습니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

부동산특별조치법 등기말소소송에서는 보증서나 확인서에서 작은 오류를 많이 찾아내는 것보다 실제 권리취득 원인 자체가 존재하지 않았다는 사실을 보여주는 것이 중요합니다.

반대로 특별조치법 등기를 유지하려는 입장이라면 일부 기재가 정확하지 않더라도 실제 권리취득을 뒷받침하는 다른 객관적인 자료가 있는지 확인해야 합니다.

결국 소송의 핵심은 보증서의 문구 몇 곳이 틀렸느냐가 아니라 그 오류와 다른 증거들을 종합했을 때 특별조치법 등기에 인정되는 추정력을 뒤집을 수 있느냐에 있습니다.