[법무법인 현 부동산·종중전문변호사 김용일]

오래된 문중땅이나 선산 중에는 문중 명의가 아니라 종중원 또는 문중원 개인 명의로 등기되어 있는 부동산이 적지 않습니다. 

이러한 문중땅을 둘러싸고 명의신탁 분쟁이 발생하면 등기명의자가 흔히 제시하는 증거 중 하나가 재산세 납부내역입니다.

“수십 년 동안 내 이름으로 재산세를 냈으니 이 땅은 문중땅이 아니라 내 개인 소유다”라는 주장입니다.

재산세를 누가 부담했는지는 문중땅의 실제 소유관계를 판단하는 하나의 중요한 정황이 될 수 있습니다.

그러나 개인 명의로 재산세가 부과되고 그 개인이 납부했다는 사실만으로 문중 명의신탁을 부정하거나 개인 소유라고 단정할 수는 없습니다. 부동산의 취득경위와 자금출처, 관리관계, 수익의 귀속, 문중 내부자료 등 여러 사정을 함께 살펴야 합니다.

개인 명의로 등기된 문중땅은 재산세도 개인에게 부과될 수 있다

문중이 부동산을 종중원이나 문중원 개인에게 명의신탁했다면 등기부에는 그 개인이 소유자로 나타납니다.

따라서 재산세 역시 등기명의자인 개인을 기준으로 부과되어 개인 명의의 고지서가 발급되는 경우가 있습니다.

이 때문에 재산세 고지서에 개인 이름이 기재되어 있다는 사실 자체는 명의신탁 관계에서도 충분히 나타날 수 있는 현상입니다.

중요한 것은 단순히 누구 앞으로 세금이 부과되었는지가 아니라 실제로 누가 그 세금을 경제적으로 부담했는가입니다.

재산세를 개인 통장에서 냈다면 개인 소유일까

재산세가 등기명의자의 개인 통장에서 납부되었다면 개인 소유라는 주장에 유리한 정황이 될 수 있습니다.

하지만 이것만으로 소유권이 확정되는 것은 아닙니다.

예를 들어 문중이 명의자에게 재산세 상당액을 지급했거나, 문중 재산을 관리하던 명의자가 우선 자신의 계좌에서 납부한 뒤 문중과 정산했다면 실질적인 세금 부담자는 문중이라고 볼 여지가 있습니다.

반대로 장기간 아무런 문중의 지원이나 정산 없이 개인이 자신의 재산으로 계속 재산세를 부담했다면 개인 소유를 주장하는 측에서 하나의 유력한 정황자료로 활용할 수 있습니다.

결국 재산세 납부사실은 어느 한쪽의 소유권을 자동으로 결정하는 증거라기보다 다른 증거들과 함께 평가되는 자료라고 보는 것이 적절합니다.

문중땅 명의신탁은 어떤 증거로 판단할까

문중땅 명의신탁 분쟁에서는 재산세 납부내역 하나만 볼 것이 아니라 부동산의 취득부터 현재까지의 과정을 전체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

누가 부동산 매수대금을 부담했는지, 해당 토지를 선산이나 문중재산으로 관리해 왔는지, 임대료나 보상금 등에서 발생한 수익을 누가 가져갔는지, 문중 회의록이나 장부에 해당 토지가 문중재산으로 기록되어 있는지 등이 중요한 판단자료가 될 수 있습니다.

특히 오래된 문중땅은 취득 당시의 계약서나 금융자료가 남아 있지 않은 경우가 많습니다.

이러한 경우에는 과거부터 현재까지 토지를 누가 관리했는지, 처분이나 임대에 관한 의사결정을 누가 했는지, 세금과 관리비용을 누가 실질적으로 부담했는지 등 여러 간접사실을 종합하여 명의신탁 여부를 다투게 됩니다.

수십 년간 재산세를 납부했다면 더 유리할까

등기명의자가 수십 년 동안 자신의 돈으로 재산세를 계속 납부했다면 실제 소유관계를 판단할 때 의미 있는 자료가 될 수 있습니다.

그러나 납부기간이 길다는 이유만으로 문중땅 명의신탁이 당연히 부정되는 것은 아닙니다.

오히려 장기간 명의신탁 관계가 유지된 사건이라면 명의수탁자가 오랜 기간 재산세를 납부하는 외관이 형성되었을 가능성도 있기 때문입니다.

따라서 장기간의 재산세 납부내역을 주장하려면 단순한 납세증명서에 그치지 않고 그 돈이 실제로 어디에서 나왔는지, 문중과 정산한 사실은 없는지, 같은 기간 문중이 해당 토지를 어떻게 관리했는지까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

문중땅 명의신탁 소송에서 재산세 납부자료는 중요한 증거가 될 수 있지만, “누구 이름으로 납부했는가”와 “누가 실제로 부담했는가”를 구별해야 합니다.

등기명의자 개인이 재산세를 냈다는 자료가 있다면 납부계좌와 자금출처를 확인하고, 문중 회계장부나 통장내역, 정산자료가 남아 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.

더 나아가 문중땅의 최초 취득경위와 매수자금, 선산 등으로서의 이용관계, 관리·처분 권한의 행사, 임대료나 보상금의 귀속, 문중 회의록과 재산목록 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

결국 문중땅 재산세를 개인이 오랫동안 냈다는 사실은 개인 소유를 뒷받침하는 하나의 정황이 될 수 있지만 그것만으로 명의신탁 여부가 결정되는 것은 아닙니다.

문중땅 명의신탁 분쟁에서는 등기명의와 세금납부라는 외형뿐 아니라 부동산을 누가 취득하고, 관리하고, 비용을 부담하며, 그 이익을 누구에게 귀속시켜 왔는지를 종합적으로 살펴 실제 소유관계를 판단하는 것이 중요합니다.