[법무법인 현 종중전문변호사 김용일]

오래된 문중땅이나 선산 중에는 문중 명의가 아니라 종중원 또는 문중원 개인 명의로 등기되어 있는 부동산이 적지 않습니다.

이러한 문중땅을 둘러싸고 명의신탁 분쟁이 발생하면 등기명의자가 자주 내세우는 증거가 등기권리증입니다.

“내 이름으로 등기되어 있을 뿐 아니라 등기권리증도 수십 년 동안 내가 가지고 있었으니 당연히 내 개인 땅이다”라는 주장입니다.

등기권리증을 누가 보관해 왔는지는 부동산의 실제 소유관계를 판단할 때 의미 있는 정황이 될 수 있습니다.

그러나 문중땅 명의신탁 사건에서는 등기권리증을 개인이 보관하고 있다는 사실만으로 그 부동산이 개인 소유라고 단정하기 어렵습니다. 그 사람이 어떤 경위로 등기권리증을 보관하게 되었는지까지 함께 살펴야 합니다.

등기권리증을 가지고 있으면 소유권의 강한 증거일까

부동산이 개인 명의로 등기되어 있고 그 개인이 등기권리증까지 계속 보관해 왔다면 개인 소유라는 주장에 유리한 정황이 될 수 있습니다.

특히 해당 개인이 직접 부동산을 취득하고 매수대금을 부담했으며, 이후에도 자신의 재산으로 독립적으로 관리해 왔다면 등기권리증 보관 사실도 이러한 다른 증거들과 결합하여 의미가 커질 수 있습니다.

그러나 등기권리증 자체가 실제 소유자를 최종적으로 결정하는 것은 아닙니다.

문중이 부동산을 개인에게 명의신탁했다면 등기명의자인 문중원이 등기 과정에 관여하면서 등기권리증을 보관하게 되었을 가능성도 있기 때문입니다.

문중 재산관리자가 등기권리증을 보관했다면 의미가 달라질 수 있다

문중땅 명의신탁 사건에서는 등기권리증을 누가 가지고 있는지만큼이나 그 사람이 문중에서 어떤 지위에 있었는지가 중요합니다.

예를 들어 등기명의자 또는 그 선대가 오랫동안 문중의 대표자, 종손 또는 재산관리자로서 문중땅을 관리해 왔다면 문중 부동산의 등기서류를 보관하고 있는 것이 특별히 이상하지 않을 수 있습니다.

이 경우 등기권리증의 보관은 개인 소유이기 때문에 이루어진 것인지, 아니면 문중재산을 관리하는 과정에서 이루어진 것인지 구별해야 합니다.

따라서 등기권리증의 보관 사실만 따로 떼어 판단하기보다 문중 내 지위와 실제 재산관리 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.

다른 문중땅의 등기권리증도 함께 보관하고 있다면

등기명의자가 문제된 토지의 등기권리증뿐 아니라 다른 문중땅의 등기권리증이나 관련 서류까지 함께 보관하고 있었다면 중요한 정황이 될 수 있습니다.

특히 다른 토지는 이미 문중재산으로 인정하여 문중에 소유권을 이전해 주었는데 그 토지의 등기권리증까지 동일한 개인이 계속 보관하고 있었다면, 단순히 “등기권리증을 가지고 있으므로 개인 소유”라는 주장의 설득력은 약해질 수 있습니다.

오히려 여러 문중재산의 서류를 일괄적으로 보관·관리하던 사람이었기 때문에 문제된 문중땅의 등기권리증도 가지고 있었을 가능성을 검토할 수 있기 때문입니다.

결국 하나의 부동산만 보는 것이 아니라 그 사람이 다른 문중재산을 어떤 방식으로 관리해 왔는지도 비교해 보는 것이 중요합니다.

문중땅 명의신탁은 어떤 증거를 함께 살펴야 할까

문중땅이 개인 명의로 등기되어 있고 등기권리증까지 개인이 보관하고 있다면, 문중 측에서는 그보다 더 넓은 범위의 자료를 통해 명의신탁 관계를 입증할 필요가 있습니다.

해당 토지를 누가 취득했는지, 매수자금은 어디에서 나왔는지, 선산이나 문중재산으로 어떻게 이용해 왔는지, 재산세와 관리비용은 누가 실질적으로 부담했는지, 임대료나 보상금 등의 수익은 누구에게 귀속되었는지를 확인할 필요가 있습니다.

문중 회의록이나 재산목록, 회계장부, 통장거래내역, 과거 다른 문중땅의 명의신탁 해지 및 소유권이전 자료 등도 중요한 증거가 될 수 있습니다.

오래된 문중땅일수록 취득 당시의 직접적인 자료가 남아 있지 않은 경우가 많기 때문에 이러한 여러 간접사실을 종합하여 실제 소유관계를 판단하게 됩니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

문중땅 명의신탁 소송에서 등기권리증은 중요한 자료이지만, “누가 가지고 있었는가”만 확인하고 끝내서는 안 됩니다.

등기명의자가 문중재산을 관리하던 사람이라면 왜 그 사람이 권리증을 보관하게 되었는지, 다른 문중땅의 등기권리증이나 문중 관련 서류도 함께 관리했는지, 문중 내부에서 해당 토지를 누구의 재산으로 취급해 왔는지를 함께 분석할 필요가 있습니다.

반대로 개인 소유를 주장하는 측에서는 단순히 등기명의와 등기권리증만 제시하기보다 자신이 실제 매수자금을 부담하고 세금과 관리비용을 지급하면서 독립적으로 토지를 관리해 왔다는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

결국 문중땅 등기권리증을 개인이 가지고 있다는 사실은 개인 소유를 뒷받침하는 하나의 정황이 될 수 있지만 그것만으로 명의신탁 여부가 결정되는 것은 아닙니다.

문중땅 명의신탁 분쟁에서는 등기권리증의 보관경위와 함께 부동산의 취득자금, 문중 내 명의자의 지위, 재산의 이용·관리관계, 세금 부담, 수익의 귀속 및 다른 문중재산의 관리상태까지 종합적으로 살펴 실제 소유관계를 판단하는 것이 중요합니다.