[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

해외에 거주하거나 직접 부동산을 관리하기 어려워 가족이나 친척, 지인에게 부동산 관련 업무를 맡기면서 위임장을 작성해 주는 경우가 있습니다.

그런데 상속등기나 부동산 관리업무를 처리하라고 위임장을 작성해 주었는데, 대리인이 소유자에게 알리지 않고 부동산을 매도했다면 그 매매계약도 유효할까요?

위임장을 작성해 주었다는 사실만으로 부동산 매도권한까지 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

부동산의 등기나 관리업무를 처리할 권한과 부동산 자체를 처분할 권한은 구별해야 합니다. 따라서 실제로 매도권한을 부여했는지는 위임장의 문구만이 아니라 위임장을 작성한 목적과 경위, 소유자의 의사, 대리인이 실제로 맡아 처리해 온 업무 등을 종합하여 판단해야 합니다.

부동산 위임장을 줬다고 매도까지 맡긴 것은 아니다

대리인에게 부동산의 취득, 상속, 등기, 관리 등에 관한 업무를 처리할 권한이 있었다면 일정한 범위의 대리권은 인정될 수 있습니다.

그러나 부동산을 매도하는 것은 소유권을 최종적으로 처분하는 중요한 법률행위입니다. 상속등기를 처리하거나 부동산을 관리할 권한이 있다는 이유만으로 매매계약을 체결하고 소유권을 이전할 권한까지 당연히 있다고 볼 수는 없습니다.

따라서 부동산 대리권을 둘러싼 분쟁에서는 단순히 “위임장이 있었는가”만 확인해서는 부족합니다. 그 위임장에 어떤 권한이 포함되어 있었는지를 구체적으로 따져봐야 합니다.

소유자가 부동산을 팔지 않겠다는 의사를 밝혔다면

대리인이 부동산 매도를 추진했더라도 소유자가 매도할 의사가 없다는 점을 명확하게 밝혔다면 매도권한의 존재를 판단할 때 매우 중요한 사정이 될 수 있습니다.

특히 소유자가 매도를 원하지 않는다는 사실을 대리인이 알고 있었는데도 소유자와 협의하지 않고 매수인과 매매조건을 정하고 계약을 체결했다면, 소유자로부터 실제 매도권한을 받았다는 주장은 설득력이 떨어질 수 있습니다.

매매대금을 누가 정했는지, 소유자에게 계약내용을 알렸는지, 매매대금이 소유자에게 실제로 전달되었는지 등도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

위임장에 매도 문구가 있으면 무조건 유효할까

위임장에 부동산 처분이나 매도에 관한 문구가 기재되어 있다고 해서 언제나 매도권한이 인정되는 것도 아닙니다.

위임장을 언제, 어떤 목적으로 작성했는지, 소유자가 해당 문구를 알고 작성했는지, 위임장 작성 당시 실제로 부동산 매도를 예정하고 있었는지 등을 함께 확인해야 합니다.

특히 해외에 거주하는 소유자가 국내의 부동산 업무를 처리하기 위해 위임장을 작성한 경우에는 문서가 작성되고 전달된 과정도 중요합니다.

처분권한과 관련된 문구가 나중에 추가되었다는 의심이 있거나 다른 부분과 필체가 다르고, 소유자가 그 내용을 알지 못했다고 주장한다면 위임장 원본, 작성 당시의 연락내용, 이메일이나 메시지, 관련 서류의 전달경위 등을 통해 실제 작성과정을 확인할 필요가 있습니다.

매도권한이 없다면 매매계약은 어떻게 될까

대리인에게 부동산 매도권한이 없었다면 원칙적으로 무권대리 문제가 발생합니다.

즉 대리인이 소유자를 대신해 매매계약을 체결했더라도 실제로 그러한 권한을 부여받지 않았다면 그 계약의 효력이 곧바로 소유자에게 미치는 것은 아닙니다.

다만 대리인에게 부동산에 관한 일정한 기본대리권이 있었다면 민법상 표현대리가 문제될 수 있습니다.

이 경우에는 매수인이 대리인에게 매도권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있었는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 따라서 매수인 역시 대리인이 위임장을 제시했다는 이유만으로 안심해서는 안 되고, 고가의 부동산을 매수할 때에는 실제 매도권한이 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

부동산 대리권 사건에서는 “대리권이 있었느냐, 없었느냐”만 따지는 것보다 대리인에게 맡긴 업무를 단계별로 나누어 살펴보는 것이 중요합니다.

상속등기를 할 권한, 부동산을 관리할 권한, 매매계약을 체결할 권한, 매매대금을 수령할 권한, 소유권이전등기를 해줄 권한은 서로 구별될 수 있기 때문입니다.

특히 소유자가 해외에 장기간 거주하여 국내 업무를 가족이나 친척에게 맡겨 온 사건에서는 대리인이 과거부터 여러 부동산 업무를 처리했다는 사정 때문에 권한의 범위를 둘러싼 다툼이 커질 수 있습니다.

이러한 사건에서는 위임장 한 장만 보는 것보다 위임장의 작성경위와 원본, 당사자 사이의 이메일·문자메시지·통화내용, 매도 전후의 연락내역, 매매대금의 결정 및 지급경위 등을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

결국 부동산 관련 업무를 맡겼다는 사실과 부동산을 팔 수 있는 권한을 주었다는 사실은 같은 문제가 아닙니다. 소유자도 대리인에게 맡기는 권한의 범위를 명확하게 해두어야 하고, 대리인을 통해 부동산을 매수하는 사람 역시 소유자의 실제 매도의사와 대리인의 처분권한을 확인하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 중요한 방법입니다.