[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

부동산 등기부를 확인하다 보면 수십 년 전에 설정된 소유권이전청구권가등기가 그대로 남아 있는 경우가 있습니다.

가등기가 남아 있으면 부동산을 매도하거나 담보대출을 받는 데 장애가 될 수 있습니다. 그런데 가등기권자가 연락되지 않거나 자진 말소를 거부한다면 소유자는 가등기말소소송을 검토해야 합니다.

이때 가장 중요한 것이 ‘10년’입니다. 다만 매매예약완결권의 10년 제척기간과 본등기청구권의 10년 소멸시효는 서로 다른 문제이므로 구별해야 합니다.

매매예약완결권의 10년 제척기간

매매예약에 기한 가등기권자가 본등기를 하려면 원칙적으로 매매예약완결권을 행사하여 매매계약의 효력을 발생시켜야 합니다.

매매예약완결권은 형성권으로, 행사기간을 별도로 약정하지 않았다면 원칙적으로 매매예약이 성립한 때부터 10년 내에 행사해야 합니다. 이 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간입니다.

따라서 별도의 행사기간 약정이 없고 10년 동안 매매예약완결권을 행사하지 않았다면 완결권은 소멸하고, 소유자는 이를 보전하기 위한 가등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

다만 단순히 가등기한 날부터 10년이 지났는지만 볼 것이 아니라 매매예약이 언제 성립했는지, 완결권 행사기간을 따로 정했는지를 확인해야 합니다.

자동으로 매매가 완결되는 약정이 있다면

매매예약서에 “일정한 날짜가 지나면 별도의 의사표시 없이 매매가 완결된 것으로 본다”는 내용이 있는 경우도 있습니다.

이러한 약정에 따라 이미 매매의 효력이 발생했다면 매매예약완결권을 10년 동안 행사하지 않았다는 이유로 가등기 말소를 청구하는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.

대신 매매가 완결된 때부터 발생한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 문제됩니다. 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용될 수 있습니다.

따라서 오래된 가등기의 말소 가능성을 판단하려면 가등기 설정일만 볼 것이 아니라 매매예약서의 구체적인 내용과 매매가 완결된 시점을 확인해야 합니다.

가등기권자가 부동산을 계속 점유하고 있다면

본등기청구권의 소멸시효를 판단할 때 특히 중요한 것이 가등기권자의 점유 여부입니다.

매수인이 매매계약에 따라 부동산을 인도받아 계속 점유·사용하고 있는 경우에는 매매계약 후 10년이 지났다는 이유만으로 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸했다고 단정하기 어렵습니다.

따라서 가등기말소소송을 준비한다면 현재 누가 부동산을 점유하고 있는지, 가등기권자가 언제부터 어떤 근거로 사용·수익해 왔는지도 확인해야 합니다.

10년이 지났다고 모든 가등기를 말소할 수 있는 것은 아니다

오래된 가등기라고 해서 무조건 10년이 지나면 말소되는 것은 아닙니다.

우선 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기인지, 채권담보를 위한 담보가등기인지부터 구별해야 합니다. 매매예약에 의한 가등기라면 완결권 행사기간, 완결권 행사 여부, 자동완결 약정, 본등기청구권의 발생시점과 소멸시효, 가등기권자의 점유 여부 등을 순서대로 검토해야 합니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

오래된 가등기 말소소송에서는 단순히 ‘10년이 지났는가’보다 ‘어떤 권리에 관한 10년인가’를 구별하는 것이 중요합니다.

매매예약완결권이 아직 행사되지 않았다면 제척기간이 핵심이고, 이미 매매가 완결되었다면 본등기청구권의 소멸시효가 핵심이 됩니다. 여기에 가등기권자가 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있다면 시효 판단도 달라질 수 있습니다.

따라서 소송 전 등기부뿐만 아니라 매매예약서와 관련 계약서, 완결권 행사 자료, 내용증명이나 소송 등 과거 권리행사 자료, 실제 점유관계까지 함께 확인해야 합니다.

결국 10년 넘게 방치된 가등기의 말소 여부는 가등기의 원인, 매매예약의 내용, 완결권 행사 여부, 본등기청구권의 소멸시효와 점유관계를 종합하여 판단해야 합니다.