[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

전원주택이나 개발용 토지를 매수할 때 도로의 존재 여부는 매우 중요합니다.

특히 토지가 공로와 연결되어 있지 않거나 사실상 맹지에 가까운 경우 매수인은 중개인이나 분양대행업자가 “도로를 내주겠다”, “진입로를 만들고 있다”고 설명하면 이를 믿고 계약을 체결하는 경우가 있습니다.

그런데 계약 후 실제 도로가 개설되지 않는다면 매수인은 “도로개설이 계약의 전제였으므로 계약을 해제하겠다”고 주장할 수 있을까요.

도로개설 약속이 계약 내용인지부터 확인해야 합니다

가장 먼저 살펴봐야 할 것은 도로개설에 관한 말이 단순한 설명이나 장래의 기대였는지, 아니면 매도인이 부담하기로 한 계약상 의무였는지입니다.

계약 내용을 판단할 때 가장 중요한 자료 중 하나는 매매계약서입니다.

계약서에 “매도인은 일정 시기까지 진입도로를 개설한다”는 특약이 명확하게 기재되어 있다면 도로개설 의무를 주장하기가 훨씬 수월합니다.

반대로 계약서에는 현 상태의 토지나 특정 공유지분을 매매한다고만 적혀 있고 도로개설에 관한 내용이 전혀 없다면 구두 설명만으로 별도의 도로개설 약정이 있었다고 입증하기 어려울 수 있습니다.

구두 약속만 있었다면 어떻게 될까

매수인이 계약 전에 도로에 관한 설명을 들었다고 하더라도 누가 어떤 내용으로 약속했는지, 그 약속을 매도인이 알고 승인했는지를 입증해야 합니다.

특히 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마친 뒤 상당 기간 이의를 제기하지 않았다면 계약 당시 도로개설이 필수적인 계약조건이었는지에 대한 판단에서 불리한 사정이 될 수 있습니다.

따라서 “도로가 생길 것이라고 들었다”는 사실과 “매도인이 도로를 개설할 계약상 의무를 부담했다”는 사실은 구별해야 합니다.

도로가 없다면 바로 계약해제가 가능한가

도로가 개설되지 않았다고 해서 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

먼저 매도인이 도로를 개설할 의무를 부담했는지가 인정되어야 하고, 그 의무의 불이행이 계약해제 사유가 될 정도인지까지 검토해야 합니다.

결국 계약 당시 도로가 얼마나 중요한 조건이었는지를 계약서와 협의과정에서 명확하게 남겨두는 것이 중요합니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

전원주택용 토지나 개발용 토지에서는 도로 문제를 구두 설명에 맡겨서는 안 됩니다.

도로의 위치와 폭, 개설주체, 개설기한, 비용부담, 인허가 문제, 약속이 이행되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있는지까지 계약서 특약으로 구체화하는 것이 좋습니다.

“도로를 내준다”는 한 문장보다 누가, 언제까지, 어떤 상태의 도로를 만들어야 하는지를 명확하게 정하는 것이 분쟁을 예방하는 핵심입니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양업자가 도로를 내준다고 말한 녹음이 있으면 계약을 해제할 수 있나요?

중요한 증거가 될 수 있지만 그 사람이 해당 약속을 할 권한이 있었는지, 매도인이 이를 승인했는지, 도로개설이 실제 계약내용으로 편입되었는지까지 함께 검토해야 합니다.

Q. 계약서에 도로 관련 내용이 없으면 전혀 주장할 수 없나요?

반드시 그렇지는 않지만 입증이 훨씬 어려워질 수 있습니다. 계약 전후의 문자, 녹음, 광고자료, 도면, 매도인의 확인자료 등을 함께 살펴봐야 합니다.