[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

등기부에는 ‘매매’를 원인으로 소유권을 취득했다고 기재되어 있는데 소송 과정에서 현재 등기명의자가 “실제로 매매해서 취득한 것은 아니다”라고 인정한다면 어떻게 될까요?

일반적으로는 등기부에 기재된 취득원인 자체가 사실과 다르므로 등기가 잘못된 것으로 생각하기 쉽습니다.

그러나 과거 부동산 특별조치법에 따라 이루어진 등기라면 반드시 그렇게 단순하게 판단할 수 있는 것은 아닙니다.

실제 판례에서도 등기명의자가 부동산 특별조치법 당시 기재된 취득원인이 실제와 다르다는 점을 인정하면서 별도의 취득원인을 주장한 사례가 있었습니다.

부동산 특별조치법 등기의 추정력은 쉽게 사라지지 않는다

특별조치법에 따라 이루어진 등기에는 일반적으로 강한 추정력이 인정됩니다.

따라서 등기의 기초가 된 보증서나 확인서에 기재된 취득원인이 실제와 다르다는 사실이 밝혀졌다고 해서 그 사실 하나만으로 등기의 추정력이 항상 사라지는 것은 아닙니다.

등기명의자가 다른 실체적인 원인에 의해 실제로 소유권을 취득했다고 주장한다면 그 새로운 주장까지 살펴봐야 할 수 있습니다.

매매가 아니라 명의신탁이었다고 주장한다면

실제 판례에서는 등기명의자가 등기부에 기재된 매매가 진정한 취득원인은 아니라고 하면서 자신이 속한 문중과의 명의신탁관계에 따라 해당 토지를 자신의 명의로 등기했다고 주장했습니다.

등기말소를 요구하는 측에서는 상대방 스스로 당초의 매매가 사실이 아니라고 인정했으므로 등기의 추정력이 깨졌다고 주장할 수 있습니다.

그러나 법원은 취득원인에 관한 설명이 달라졌다는 사실만으로 곧바로 특별조치법 등기의 추정력이 소멸한다고 판단하지 않았습니다.

새롭게 주장하는 취득원인이 실제로 존재할 가능성이 있는지도 함께 검토했습니다.

그렇다면 소송 중 아무 취득원인이나 주장해도 될까

그렇지는 않습니다.

등기명의자가 당초 취득원인이 사실과 다르다는 점을 인정한 뒤 전혀 다른 취득원인을 주장하더라도 그 주장이 특별조치법에 따라 등기할 수 없는 것이 명백하거나, 내용 자체가 구체적이지 않거나, 객관적으로 보아 허구임이 명백한 경우에는 달리 판단될 수 있습니다.

결국 상대방이 말을 바꿨다는 사실만으로 판단할 것이 아니라 새롭게 제시한 취득경위가 구체적인지, 이를 뒷받침할 객관적인 정황이 존재하는지를 함께 살펴봐야 합니다.

등기말소를 청구하는 측에서는 어떻게 대응해야 할까

특별조치법 등기말소소송에서 등기명의자가 새로운 취득원인을 주장한다면 당초 보증서의 내용이 사실과 다르다는 점만 공격해서는 부족할 수 있습니다.

새롭게 주장된 매매, 증여, 명의신탁 등의 법률관계 역시 실제로 존재하지 않았다는 점을 뒷받침할 자료를 찾아야 합니다.

과거의 점유·관리관계, 세금 납부내역, 등기필증의 보관관계, 당시 당사자들의 관계 등이 중요한 간접사실이 될 수 있습니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

특별조치법 등기소송에서는 상대방이 “등기부에 적힌 매매는 사실이 아니다”라고 인정했다고 해서 바로 승소했다고 생각해서는 안 됩니다.

특별조치법 등기의 강한 추정력 때문에 상대방이 새로운 취득원인을 주장하면 그 주장까지 분석해야 할 수 있습니다.

따라서 등기말소를 청구하는 입장에서는 최초 보증서나 확인서의 허위성뿐 아니라 상대방이 새롭게 주장하는 취득원인까지 사실이 아니라는 점을 보여줄 수 있도록 증거관계를 폭넓게 검토하는 것이 중요합니다.