[법무법인 현 부동산·종중전문변호사 김용일]

오랫동안 종중에서 관리해 온 토지가 종중 명의가 아니라 종중원 개인이나 선대 명의로 등기되어 있는 경우가 있습니다.

특히 오래된 종중 부동산은 종손, 장남 또는 당시 종중을 대표하던 특정 종중원 명의로 등기된 사례가 적지 않습니다.

이후 등기명의인이 사망하고 그 자녀들이 부동산을 상속받으면 종중에서는 “원래 종중재산을 선대에게 명의신탁한 것이므로 돌려달라”며 소유권이전등기를 청구하는 경우가 있습니다.

그러나 종중에서 오래 사용해 왔다거나 등기명의인이 종손 또는 장남이었다는 사실만으로 종중 명의신탁이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

종중 명의신탁은 여러 사정을 종합하여 판단합니다

종중과 종중원 사이에서 부동산 명의신탁 여부가 문제되는 경우에는 먼저 해당 부동산이 등기될 당시 명의신탁의 주체가 될 수 있는 종중이 실제 존재했는지를 살펴봐야 합니다.

그리고 부동산을 종중이 직접 취득했다거나 종중 자금으로 매수했다는 사실이 확인된다면 중요한 근거가 될 수 있습니다.

문제는 수십 년 전에 취득한 부동산의 경우 계약서나 금융자료가 남아 있지 않은 경우가 많다는 것입니다.

이 경우 법원은 등기명의인과 종중의 관계, 등기 경위, 종중 분묘의 설치 및 봉제사, 토지의 관리상태, 수익금의 귀속과 사용, 재산세 등 제세공과금 납부, 등기필증 보관관계 등을 종합적으로 검토합니다.

종중에서 사용했다는 사실만으로 충분할까

종중이 해당 부동산을 실제 사용해 왔다는 사정은 하나의 판단자료가 될 수 있습니다.

하지만 그것만으로 종중이 실질적인 소유자였고 개인에게 명의만 맡겼다고 단정할 수는 없습니다.

반대로 등기명의인이나 그 상속인이 오랫동안 재산세를 납부했거나, 개인이 제3자로부터 직접 매수한 자료가 존재하는 등 명의신탁 주장과 반대되는 사정이 있다면 종중의 주장이 받아들여지기 어려울 수 있습니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

종중 명의신탁소송에서는 “원래 종중땅이었다”는 주장보다 객관적인 자료가 중요합니다.

가능하다면 최초 취득시점까지 거슬러 올라가 누가 매수대금을 부담했는지, 누가 토지를 관리했는지, 세금과 관리비는 누가 부담했는지, 토지에서 발생한 수익은 누구에게 귀속됐는지를 시간순으로 정리해야 합니다.

오래된 사건일수록 하나의 결정적인 증거보다 여러 간접사실이 서로 일관되게 종중의 실질적인 소유를 뒷받침하는지가 중요해집니다.

자주 묻는 질문

Q. 조상 명의로 되어 있으면 종중 명의신탁이라고 볼 수 있나요?

그 사실만으로는 부족합니다. 취득 및 등기 경위, 종중의 조직과 활동, 토지 관리와 수익 귀속, 세금 납부 등 여러 사정을 종합하여 판단합니다.

Q. 종중에서 수십 년 동안 제사를 지내고 토지를 관리했다면 유리한가요?

명의신탁을 뒷받침하는 자료가 될 수 있지만 그것만으로 결정되지는 않습니다. 다른 객관적인 소유·관리관계와 함께 살펴봐야 합니다.