[법무법인 현 종중전문변호사 김용일]

종중원 개인 명의로 등기되어 있는 토지에 대해 종중 측에서 “실제로는 종중 고유의 선산·위토이니 명의신탁을 해지하고 반환하라”며 소송을 제기하고, 반대로 등기명의인은 “정당하게 증여받았거나 매수한 개인 소유의 땅”이라며 맞서는 법적 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.

 특히 해당 토지가 개발사업지구로 편입되어 거액의 토지보상금이 공탁되거나, 등기명의인이 사망하여 상속인 앞으로 상속등기가 경료되는 시점에 이러한 소송이 집중됩니다.

 이번 글에서는 법원이 종중땅 명의신탁 여부를 판정할 때 적용하는 10가지 핵심 기준을 바탕으로, 소송을 제기하는 종중의 공격 전략과 이에 맞서는 피고(등기명의인 또는 상속인)의 방어 전략을 상세히 정리해 드리겠습니다.

종중땅 명의신탁의 특례와 법원의 10가지 판단기준

 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)상 명의신탁약정 및 이에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효입니다. 그러나 종중이 종중 외의 자(종원 등) 명의로 등기해 둔 ‘종중 명의신탁’의 경우에는 조세 포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않는 한 유효성을 인정하는 특별 규정을 두고 있습니다(부동산실명법 제8조 제1호).

따라서 종중이 해당 토지가 종중 소유라는 점을 입증해 내면, 종중은 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 토지 명의를 종중 앞으로 안전하게 환원시킬 수 있습니다.

 등기부상 개인 명의로 되어 있는 토지가 종중의 명의신탁 재산인지 여부는 단편적인 정황만으로 판단되지 않습니다. 대법원은 다음의 10가지 기준을 종합적으로 심리하여 명의신탁 여부를 최종 확정하고 있습니다(대법원 99다11397 판결).

 1. 유기적 조직을 가진 종중의 실체적 존재 : 사정(査定) 당시 또는 등기 경료 시점에 종중이 실질적인 조직과 실체를 갖추고 활동하고 있었는지 여부

 2. 등기명의인과 종중 간의 신분 관계 : 등기명의인이 종손이거나 종중 회장, 총무 등 대표성을 띤 인물이었는지 여부

 3. 수인의 등기명의인 상호 간의 인적 관계 : 등기명의인이 수인인 경우, 각 파(派)의 대표자들로 안배되어 등기되었는지 여부

 4. 등기 경료 경위 및 취득 자금의 출처 : 종중이 토지를 매수했거나 문중 기금으로 취득한 객관적 금융자료나 역사적 기록의 존재 여부

 5. 시조를 중심으로 한 선조 분묘의 설치 상태 : 해당 토지 또는 인접지에 선조들의 분묘가 다수 조성되어 집단 분묘군을 이루고 있는지 여부

 6. 분묘 수호와 봉제사의 실태 : 매년 시제(봉제사)를 모셔왔는지, 그 비용을 종중 기금에서 지출했는지 여부

 7. 토지의 규모와 종중의 관리 실태 : 면적이 개인이 소유하기에 지나치게 방대하지 않은지, 종중재산대장에 고유재산으로 등재되어 관리되었는지 여부

 8. 임대수익 등 과실의 수령 및 지출 관계 : 토지에서 발생하는 도지(임대료)나 벌채 수익을 종중이 수령하여 제사 비용이나 종중 운영비로 사용했는지 여부

 9. 제세공과금의 실제 납부 주체 : 토지 재산세 등 공과금을 종중 명의 계좌에서 납부해 왔는지, 등기명의인이 자비로 냈는지 여부

 10. 등기필증(등기권리증)의 소지 관계 : 소유권의 핵심 상징인 등기권리증 원본을 종중이 보관하고 있는지, 개인이 소지하고 있는지 여부

원고 종중의 소송 공격 전략

 토지를 되찾고자 하는 종중 측에서는 소송 제기 전후로 다음과 같은 전략적 조치를 취해야 합니다.

 첫째, 신속한 부동산처분금지가처분 집행입니다.

 소송 진행 중 등기명의인(피고)이 토지를 제3자에게 매각하거나 거액의 근저당권을 설정해 버리면, 부동산실명법상 제3자 보호 규정에 따라 제3자의 등기는 유효하게 확정되어 종중이 토지를 영구히 잃을 수 있습니다. 따라서 소장 접수와 동시에 반드시 부동산처분금지가처분을 신청하여 등기부에 기입해 두어야 합니다. 토지가 이미 수용된 상태라면 보상금 지급청구권이나 공탁금출급청구권에 대해 ‘처분금지가처분’ 또는 ‘채권가압류’를 신속히 실행해야 합니다.

 둘째, 위 10가지 기준 중 핵심 증거를 사전에 발굴·정리해야 합니다.

 분묘 사진 및 묘적부, 매년 시제에 참석한 종원들의 방명록과 사진, 종중 통장에서 지출된 제사 비용 및 재산세 영수증, 종중재산대장, 그리고 무엇보다 피고나 그 선대가 과거 종중 회의에서 해당 토지가 종중땅임을 시인한 발언(녹취록), 총회 회의록의 서명, 각서나 확인서를 집중적으로 확보해 재판부에 제출해야 합니다.

피고(등기명의인 및 상속인)의 방어 전략

 반대로 소송을 당한 피고 입장에서는 토지의 실체적 귀속을 다투기에 앞서, 소송 자체를 각하시킬 수 있는 절차적 결함을 파고드는 것이 가장 효과적인 방어 수단입니다.

 1. 원고 종중의 소송 요건 흠결 주장 (소 각하 유도)

 종중은 비법인사단이므로 소송을 제기하려면 ‘적법하게 선임된 대표자’가 ‘소제기에 대한 유효한 종중총회 결의’를 거쳐야 합니다. 종중총회는 여성 종원을 포함하여 국내에 거주하는 모든 성인 종원에게 빠짐없이 소집통지를 발송해야 유효합니다.

 피고는 원고 종중을 상대로 ①소집권한 없는 자가 소집한 총회인지, ②여성 종원이나 특정 파의 종원들에게 소집통지를 누락했는지, ③종원 명부와 족보의 일치 여부 등을 치밀하게 파고들어 총회 결의의 무효를 주장해야 합니다. 절차상 하자가 확인되면 법원은 본안 판단 없이 종중의 소송을 ‘부적법 각하’하므로 피고는 즉시 승소할 수 있습니다.

 2. '종중유사단체'에 해당한다는 주장

 부동산실명법상 명의신탁 유효 특례는 오직 성년 남녀를 당연 종원으로 하여 자연발생적으로 성립한 ‘고유한 의미의 종중’에만 적용됩니다. 만약 원고 단체가 특정 지역 거주자나 성인 남성만을 회원으로 규정하는 등 가입 자격을 인위적으로 제한한 ‘종중유사단체’에 불과하다면, 명의신탁 특례가 배제되어 명의신탁약정 자체가 원천 무효가 됩니다. 따라서 종중유사단체는 명의신탁 해지를 원인으로 이전등기를 청구할 수 없으므로 법원은 원고 청구기각(원고 패소) 판결을 내리게 됩니다.

 3. 실체적 법률관계 및 취득시효 항변

 절차적 방어와 더불어 실체적으로도 종중땅이 아님을 방어해야 합니다. 해당 토지가 선대의 고유한 노력으로 불하받았거나 자비로 매수한 사유지라는 매매계약서, 분배농지 상환영수증, 등기권리증 원본의 단독 소지 사실, 제세공과금을 피고 선대부터 직접 납부해 온 금융 자료를 제시해야 합니다. 나아가 종중의 관리가 장기간 방치되었고 등기명의인이 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해 왔다면 ‘등기부취득시효(10년)’ 또는 ‘점유취득시효(20년)’의 완성을 예비적 항변으로 주장하여 소유권을 확정적으로 지켜낼 수 있습니다.