[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

상속이나 증여, 유류분반환 등으로 하나의 부동산을 여러 사람이 공동소유하게 되는 경우가 있습니다.

공유자 사이에 부동산을 어떻게 관리하거나 처분할 것인지 합의가 되지 않으면 공유관계를 계속 유지하기 어려워지고, 결국 공유물분할소송으로 이어질 수 있습니다.

이때 공유자 중 한 사람이 “부동산을 경매에 넘기지 말고 내가 다른 사람들의 지분을 돈으로 사겠다”고 요구할 수 있을까요?

일정한 요건을 갖춘 경우 가능합니다. 법원은 공유물의 성질과 지분비율, 경제적 가치, 공유자들의 의사 등을 종합하여 특정 공유자가 부동산을 취득하고 다른 공유자에게는 지분가액을 지급하도록 하는 방식으로 공유물을 분할할 수 있습니다.

공유물분할은 현물분할이 원칙이다

공유자는 특별한 분할금지 약정이 없는 한 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 공유자 사이에 분할방법에 관한 협의가 이루어지지 않으면 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다.

재판에 의한 공유물분할은 원칙적으로 토지나 부동산 자체를 지분에 따라 나누는 현물분할을 우선합니다.

그러나 현물분할이 물리적으로 불가능한 경우에만 다른 방법을 선택할 수 있는 것은 아닙니다.

공유물의 성질과 위치, 면적, 현재 이용상황, 분할 후의 사용가치 등을 고려할 때 현물로 나누는 것이 곤란하거나 부적당한 경우에도 다른 분할방법을 선택할 수 있습니다.

부동산을 무조건 경매해야 하는 것은 아니다

현물분할이 어렵다고 해서 반드시 부동산 전체를 경매하여 매각대금을 나누어야 하는 것도 아닙니다.

대법원 판례는 공유관계의 발생원인, 각 공유자의 지분비율, 분할 후의 경제적 가치, 공유자들이 희망하는 분할방법 등을 종합적으로 고려하도록 하고 있습니다.

그 결과 특정 공유자에게 부동산을 취득시키는 것이 합리적이고, 다른 공유자에게 그 지분에 해당하는 적정한 가격을 지급하는 것이 공유자 사이의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정된다면 전면적 가액보상 방식의 분할도 가능합니다.

즉 한 사람 또는 일부 공유자가 부동산을 소유하고, 나머지 공유자는 자신의 지분을 돈으로 정산받는 방식입니다.

어떤 경우에 한 공유자가 다른 지분을 매수하게 될까

법원이 전면적 가액보상 방식을 선택할지는 구체적인 사정을 종합하여 판단합니다.

실제 판례에서는 근린생활시설과 그 부지처럼 지분비율대로 물리적으로 나누기가 현실적으로 곤란한 부동산이 문제되었습니다.

다수지분권자들은 법원에 시가감정을 신청하면서 소수지분권자들의 지분을 취득하겠다는 의사를 밝혔고, 소수지분권자들은 특별히 반대하지 않았습니다.

법원은 다수지분권자의 지분비율이 훨씬 크다는 점과 경매를 할 경우 낙찰가격 하락으로 모든 공유자에게 손해가 발생할 가능성도 함께 고려했습니다.

그 결과 경매로 부동산을 처분하는 대신 다수지분권자들이 소수지분권자의 지분을 감정가에 따라 매수하는 전면적 가액보상 방식이 적절하다고 판단하였습니다.

지분 가격은 어떻게 정할까

전면적 가액보상에서는 다른 공유자의 지분을 얼마로 평가할 것인지가 매우 중요합니다.

단순히 한쪽이 원하는 가격으로 정할 수 있는 것은 아닙니다.

법원은 통상 부동산의 객관적인 시가를 확인하고 각 공유자의 지분비율을 반영하여 보상가액을 산정합니다.

실제 판례에서도 법원의 감정절차를 통해 부동산 전체의 시가를 산정하고, 이를 기준으로 소수지분권자들에게 지급할 지분가액을 계산하였습니다.

따라서 공유물분할소송에서 특정 공유자가 다른 지분을 취득하려 한다면 객관적인 부동산 가치평가가 중요한 쟁점이 됩니다.

지분이전과 보상금 지급은 동시에 이루어질까

전면적 가액보상 방식에서는 한쪽은 자신의 지분을 이전해야 하고, 다른 쪽은 그 대가를 지급해야 합니다.

판례는 이러한 소유권이전등기의무와 보상금 지급의무가 서로 밀접하게 연결되어 있으므로 동시이행관계에 있다고 봅니다.

따라서 지분을 넘겨주는 공유자는 보상금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를 해주고, 지분을 취득하는 공유자 역시 소유권이전등기를 넘겨받음과 동시에 정해진 보상금을 지급하게 됩니다.

김용일 변호사의 실무 포인트

공유물분할소송을 제기하면 부동산이 무조건 경매에 넘어간다고 생각하는 경우가 있지만 반드시 그런 것은 아닙니다.

특히 건물과 그 부지처럼 현실적인 현물분할이 어렵고, 특정 공유자의 지분이 상당히 크며 그 공유자가 나머지 지분을 적정한 가격으로 취득할 의사와 능력이 있다면 전면적 가액보상 방식을 적극적으로 검토할 수 있습니다.

반대로 소수지분권자 입장에서도 무조건 경매를 고집하는 것이 유리한지는 따져볼 필요가 있습니다. 경매가격이 시가보다 낮게 형성될 가능성이 있다면 법원의 감정가를 기준으로 지분가액을 지급받는 방법이 경제적으로 더 유리할 수도 있기 때문입니다.

결국 공유물분할소송에서는 “분할을 할 수 있는가”뿐만 아니라 “어떤 방식으로 분할하는 것이 가장 합리적인가”가 중요한 쟁점입니다.

현물분할, 경매를 통한 대금분할, 특정 공유자가 다른 공유자의 지분을 취득하는 전면적 가액보상 중 어떤 방법이 적절한지는 부동산의 형태와 이용상황, 지분비율, 감정가액, 공유관계가 발생한 경위와 각 공유자의 의사를 종합하여 판단해야 합니다.