[승소사례] 지역주택조합 사전예약신청 약정 무효 주장, 대법원 상고기각으로 지켜낸 승소사례

1. 사건 개요

애초부터 조합원 자격이 없었거나 이후 자격을 상실한 이른바 준조합원인 원고는 OO지역주택조합과 사이에, 향후 일반분양분의 미분양을 정지조건으로 하여 조합원에 준하는 의무를 부담하기로 하는 사전예약신청 약정을 체결하였습니다. 이후 사업이 진행되며 추가분담금이 발생하자, 원고는 위 약정이 주택법령 위반, 이행불능, 총회 결의 부존재 등의 사유로 무효라고 주장하며 기납입금 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

2. 주요 쟁점 및 법무법인(유한) 현의 조력

■ 원고 측 주장

1) 사전예약신청 약정의 목적물인 아파트는 조합원 전원의 총유에 속하는데, 이에 관한 적법한 총회 결의를 거치지 않아 약정이 무효라고 주장.

2) 사전예약신청 약정 조항 중 일부가 약관규제법에 위반되어 무효이고, 이로 인해 계약 전체의 목적 달성이 불가능해졌다고 주장.

3) 사전예약신청 약정이 주택법령에 위반되거나 원시적 불능에 해당하여 무효라고 주장.

■ 법무법인(유한) 현의 대응

1) 조합이 임시총회에서 일반분양 업무 및 관련 용역계약을 이사회에 위임·추인하는 결의를 하였고, 이는 총유물인 일반분양분의 처분에 관한 결의로 볼 수 있어 별도의 총회 결의 없이도 약정이 유효함을 규명하였습니다.

2) 약관규제법 위반 조항이 있더라도 나머지 조항만으로 계약의 목적 달성이 가능하고 일방 당사자에게 부당하게 불리하지 않음을 논증하였습니다.

3) 사전예약신청 약정이 주택법령에 위반되거나 원시적 불능에 해당하지 않음을 입증하여 원고 패소 판결을 확정지었습니다.

3. 판결 결과

대법원은 사전예약신청 약정의 목적물인 아파트가 조합원 전원의 총유에 속하더라도, 조합이 임시총회에서 일반분양 업무 및 관련 용역계약을 승인하는 결의를 한 이상 이를 총유물 처분에 관한 결의로 볼 수 있어 약정이 무효라고 보기 어렵다고 판단하였습니다. 아울러 약관규제법 위반 조항이 있더라도 계약 전체가 무효로 되지 않고, 약정이 주택법령에 위반되거나 원시적 불능에 해당한다고 볼 수도 없다고 보아, 원고의 상고를 기각하고 원심의 조합 승소 판결을 확정하였습니다.

4. 본 사건의 의의

본 사건은 조합원 자격을 상실한 이른바 준조합원과 조합 사이에 체결되는 사전예약신청 약정의 효력에 관하여, 총유물 처분을 위한 총회 결의의 요건과 약관규제법·주택법령 위반 여부를 종합적으로 규명해 낸 사례입니다. 사업 진행 중 추가분담금이 발생할 때마다 반복적으로 제기될 수 있는 약정 무효 주장을 대법원 단계에서 명확히 차단함으로써, 조합의 재정 안정성과 사업 추진의 법적 안정성을 확고히 지켜냈다는 점에서 의의가 있습니다. 그리고 사업시행자인 조합 입장에서 조합원 자격이 없는 자와 특수한 계약을 체결한 경우 그 유효성을 인정받기 위한 법적 절차를 명확히 했다는 점에서도 큰 의의가 있습니다.