[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

사건 개요

의뢰인들은 상가 소유자이자 임대인의 지위를 승계한 임대인들이었고, 상대방은 해당 상가에서 영업하던 임차인이었습니다.

임차인은 전 임차인으로부터 기존 영업시설을 인수하여 그대로 사용하면서 영업을 계속했습니다.

그런데 임대차계약서에는 계약 종료 시 임차목적물을 단순히 원상회복하는 것이 아니라 ‘신축 당시’ 상태로 원상복구하여 반환한다는 내용이 명시되어 있었습니다.

임대차가 종료되자 전 임차인이 설치한 기존 시설까지 철거하고 신축 당시의 상태로 복구해야 하는지를 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다.

임차인은 자신이 설치하지 않은 기존 시설까지 철거할 의무는 없다는 전제에서 의뢰인들을 상대로 임대차보증금 반환을 청구했습니다.

이에 의뢰인들은 임차인이 계약에서 정한 원상회복의무를 이행하지 않았다고 반박하면서, 원상회복에 필요한 비용의 지급을 구하는 반소를 제기했습니다.

제1심에서 의뢰인들이 승소하자 임차인이 항소하여 항소심에서도 원상회복의무의 범위가 다시 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심은 임대차계약서에 기재된 ‘신축 당시’라는 문구를 어떻게 해석할 것인지였습니다.

임차인은 전 임차인에게 권리금을 지급하고 기존 시설을 그대로 인수했으므로, 계약서의 ‘신축 당시’라는 표현은 실질적인 합의 없이 형식적으로 기재된 부동문자에 불과하다고 주장했습니다.

또한 종전 임차인의 기존 시설에 대한 원상회복의무가 면제되었으므로 자신도 이를 철거할 의무가 없다는 취지로 다투었습니다.

결국 현재 임대차계약에서 정한 ‘신축 당시’ 원상회복 약정의 효력과 종전 임차인에 대한 원상회복의무 면제가 새로운 임차인에게까지 영향을 미치는지가 승패를 좌우하는 사건이었습니다.

법무법인 현의 대응

김용일 변호사팀은 무엇보다 현재 임대인과 임차인이 체결한 임대차계약의 구체적인 문언에 주목했습니다.

계약서의 서로 다른 조항에 임대차 종료 시 임차목적물을 ‘신축 당시’ 상태로 원상복구한다는 내용이 반복하여 명시되어 있었습니다.

이에 ‘신축 당시’라는 표현은 통상적인 원상회복 문구를 형식적으로 반복한 것이 아니라, 당사자들이 원상회복의 범위를 신축 당시의 상태까지로 구체적으로 정한 특약이라는 점을 집중적으로 주장했습니다.

특히 신축 당시의 상태로 복구하기 위해서는 상당한 범위의 기존 시설 철거와 복구가 필요할 수 있으므로, 이러한 표현을 아무런 의미가 없는 부동문자로 해석해서는 안 된다는 점을 강조했습니다.

종전 임차인에 대한 원상회복의무 면제 주장에도 적극적으로 대응했습니다.

설령 과거 임대인과 종전 임차인 사이에 원상회복의무를 면제하는 합의가 있었다고 하더라도, 그 합의가 새로운 임차인과 체결한 별도의 임대차계약에 당연히 승계되는 것은 아니라는 점을 주장했습니다.

무엇보다 현재 임차인이 의뢰인들과 체결한 계약에서 다시 ‘신축 당시’ 상태로 원상회복하기로 명시적으로 약정했다는 점을 부각했습니다.

판결 결과

항소심 법원은 법무법인 현의 주장을 받아들였습니다.

계약서에 반복하여 기재된 ‘신축 당시’라는 표현은 통상적인 임대차계약의 일반적인 원상회복 문구와 다른 내용으로서 단순한 부동문자로 볼 수 없다고 판단했습니다.

이에 따라 임차인에게 계약 종료 시 임차목적물을 신축 당시의 상태로 원상회복할 의무가 있다고 인정했습니다.

또한 종전 임차인의 원상회복의무가 면제되었다는 사실 자체도 충분히 입증되지 않았고, 설령 종전 임대차에서 그러한 합의가 있었다고 하더라도 별도의 특약이 없는 이상 새로운 임대차계약에 당연히 포함되는 것은 아니라고 판단했습니다.

결국 항소심 법원은 임차인의 본소 및 반소에 관한 항소를 모두 기각했습니다.

그 결과 의뢰인들은 임차인의 보증금반환 청구를 방어하는 동시에 원상회복비용 지급을 구한 반소에서도 승소하여 제1심의 승소 결과를 그대로 유지할 수 있었습니다.

본 사건의 의미

상가임대차가 종료될 때 원상회복의 범위는 실제 분쟁이 자주 발생하는 부분입니다.

특히 새로운 임차인이 빈 상가에 직접 시설을 설치한 것이 아니라 전 임차인으로부터 기존 시설과 영업을 인수한 경우에는 “내가 설치하지 않은 시설까지 철거해야 하는가”가 중요한 문제가 됩니다.

이 사건은 이러한 경우에도 단순히 시설을 누가 설치했는지만으로 원상회복 범위가 결정되는 것이 아니라, 현재 임대인과 임차인이 체결한 임대차계약에서 원상회복 범위를 어떻게 약정했는지가 중요하다는 점을 보여줍니다.

특히 통상적인 ‘원상회복’이라는 표현을 넘어 ‘신축 당시 상태로 원상복구한다’는 내용이 구체적으로 약정되어 있다면, 기존 시설까지 포함한 원상회복의무가 인정될 수 있습니다.

또한 전 임차인에게 권리금을 지급하고 기존 시설을 인수했다거나 종전 임차인의 원상회복의무가 면제되었다는 사정만으로 새로운 임차인의 원상회복의무까지 당연히 면제되는 것은 아닙니다.

법무법인 현은 이 사건에서 임대차계약의 구체적인 문언과 기존 시설의 인수 경위, 종전 임대차관계와 현재 임대차계약의 차이를 종합적으로 분석하여 임차인의 보증금반환 청구를 방어하고 원상회복비용을 구한 반소에서도 승소하는 결과를 이끌어냈습니다.