[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

다른 사람의 토지를 20년 이상 사용했다면 점유취득시효로 소유권을 취득할 수 있을까요?

20년 이상 점유했다는 사실만으로 반드시 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 점유취득시효가 인정되려면 장기간의 점유뿐 아니라 소유의 의사로 점유했다는 자주점유 등의 요건을 갖추어야 합니다.

이번 사건에서는 원고가 실제로 20년 이상 토지를 평온·공연하게 점유한 사실 자체는 인정되었습니다.

그러나 법무법인 현은 원고가 해당 토지를 자신의 소유라고 생각해 점유한 것이 아니라는 점을 객관적인 자료를 통해 입증하는 데 집중했고, 결국 매매와 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 모두 기각시켰습니다.

사건 개요

의뢰인들은 선대로부터 토지를 상속받은 소유자들이었습니다.

원고는 과거 의뢰인들의 선대로부터 주변의 토지들을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 의뢰인들이 상속받은 별도의 토지가 원고 소유 토지 사이에 위치하고 있었습니다.

원고는 주변 토지를 매수할 당시 이 토지까지 함께 매수했다고 주장하면서 매매를 원인으로 소유권이전등기를 청구했습니다.

그리고 매매 사실이 인정되지 않을 경우에 대비하여 해당 토지를 자신의 토지와 함께 20년 이상 사용해 왔으므로 점유취득시효가 완성되었다고 주장했습니다.

20년 이상 점유했는데도 왜 점유취득시효가 문제됐을까

이 사건에서 원고의 장기간 점유 자체를 부정하는 것은 효과적인 대응방법이 아니었습니다.

실제로 법원도 원고가 해당 토지를 20년 이상 평온·공연하게 점유한 사실을 인정했습니다.

따라서 핵심은 점유기간이 아니라 자주점유였습니다.

점유취득시효가 성립하려면 단순히 타인의 토지를 오랫동안 사용한 것만으로는 부족하고 소유의 의사로 점유해야 합니다.

이에 법무법인 현은 원고가 어떤 경위로 해당 토지를 점유하게 되었는지, 실제로 자신의 소유라고 생각할 만한 근거가 있었는지를 집중적으로 분석했습니다.

법무법인 현의 대응

먼저 원고가 주장하는 매매 사실부터 당시 작성된 매매계약서를 통해 반박했습니다.

원고가 주변의 여러 토지를 매수한 사실은 있었지만 정작 문제된 토지는 당시 매매계약서의 목적물에 포함되어 있지 않았습니다.

따라서 주변 토지를 매수했다는 사실과 문제된 토지까지 매수했다는 것은 별개의 문제이고, 해당 토지를 실제로 매수했다는 객관적인 자료가 없다는 점을 지적했습니다.

점유취득시효 주장에 대해서는 토지의 위치와 규모, 매매계약의 내용, 등기관계와 실제 사용형태를 함께 분석했습니다.

문제된 토지는 단순한 경계 착오로 자신의 토지라고 잘못 알고 점유했다고 보기 어려운 규모였고, 원고는 장기간 토지를 사용하면서도 소유권이전등기를 하지 않았습니다.

또한 해당 토지를 실제로 매수했다는 자료도 존재하지 않았습니다.

법무법인 현은 이러한 사정을 종합하여 원고가 해당 토지에 대한 소유권 취득의 법률상 원인이 없다는 사실을 알면서 자신의 토지와 구분하지 않은 채 사용해 온 것이므로, 이를 소유의 의사에 의한 자주점유로 볼 수 없다고 주장했습니다.

법원, 20년 이상 점유는 인정했지만 자주점유는 부정

법원은 원고가 문제된 토지를 실제로 매수했다는 사실을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 받아들이지 않았습니다.

점유취득시효에 대해서는 원고가 20년 이상 해당 토지를 평온·공연하게 점유했다는 사실 자체는 인정했습니다.

그러나 점유를 시작하게 된 경위와 매매계약의 내용 등 객관적인 사정을 종합하여 원고의 점유를 소유의 의사에 의한 자주점유로 인정하지 않았습니다.

결국 법원은 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구와 점유취득시효를 원인으로 한 예비적 소유권이전등기 청구를 모두 기각했고, 의뢰인들은 상속받은 토지의 소유권을 지킬 수 있었습니다.

본 사건의 의미

점유취득시효 사건에서 “20년 이상 점유했는가”는 중요한 요건이지만 그것만으로 승패가 결정되는 것은 아닙니다.

오히려 장기간 점유가 명백한 사건이라면 소유자 측에서는 점유기간 자체를 다투는 데 집중하기보다 상대방이 어떤 경위로 점유를 시작했고 자신의 소유라고 생각할 만한 근거가 있었는지를 분석하는 것이 중요할 수 있습니다.

특히 매매를 통해 토지를 취득했다고 주장하면서 동시에 점유취득시효를 주장하는 사건이라면 당시 매매계약서에 해당 토지가 포함되어 있는지, 매매대금을 지급한 자료가 있는지, 왜 오랫동안 소유권이전등기를 하지 않았는지, 토지의 위치와 규모상 단순한 경계 착오가 가능했는지 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

이번 사건은 20년 이상의 점유 자체를 부정하지 않고도 점유 개시 당시의 사정과 객관적인 자료를 통해 자주점유를 배척함으로써 점유취득시효 주장을 막고 의뢰인의 토지 소유권을 지켜냈다는 점에서 의미가 있습니다.