[법무법인 현 부동산전문변호사 김용일]

사건 개요

의뢰인은 자신의 토지와 그 지상 건물을 장기간 소유해 왔습니다.

그런데 재개발정비사업이 진행되는 과정에서 건물 부지 일부가 지방자치단체 소유의 인접 토지에 걸쳐 있다는 사실이 확인되었습니다.

관할 행정청은 해당 토지가 공유재산임에도 의뢰인이 아무런 권원 없이 건물 부지로 점유해 왔다고 판단하여 변상금을 부과했습니다.

이에 법무법인 현은 의뢰인을 대리하여 해당 토지에 대한 점유취득시효가 이미 완성되었으므로 의뢰인에게 정당한 점유권원이 있고, 이를 무단점유로 보아 변상금을 부과한 처분은 위법하다고 주장하며 취소소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

 이 사건의 첫 번째 쟁점은 지방자치단체 소유의 해당 토지가 점유취득시효의 대상이 될 수 있는지였습니다.

 상대방은 해당 토지의 지목이 도로이고 공유재산 관리대장에도 행정재산으로 등재되어 있으므로 취득시효 자체가 성립할 수 없다고 주장했습니다.

 두 번째 쟁점은 의뢰인의 점유가 소유의 의사에 기한 자주점유인지였습니다.

 상대방은 종전 건물 소유자가 해당 토지를 권원 없이 점유하고 있다는 사실을 알고 있었으므로 그 점유를 이어받은 의뢰인의 점유 역시 타주점유라고 주장했습니다.

법무법인 현의 대응

김용일 변호사팀은 먼저 공부상 기재와 토지의 실제 이용현황을 구분하여 접근했습니다.

토지의 지목이 도로이고 공유재산 관리대장에 행정재산으로 등재되어 있다는 형식적인 사정만으로 당연히 취득시효가 배제되는 행정재산이 되는 것은 아니며, 실제로 공공용 도로로 사용되었는지와 적법한 공용개시행위가 있었는지를 구체적으로 살펴야 한다고 주장했습니다.

관련 자료와 토지의 이용현황을 분석한 결과, 해당 토지는 실제 도로로 사용된 사실이 없고 오랜 기간 건물 부지로 이용되어 왔다는 점을 적극적으로 입증했습니다.

자주점유에 대해서도 상대방 주장의 전제를 집중적으로 공략했습니다.

의뢰인은 종전 소유자의 점유기간까지 합산하여 취득시효를 주장한 것이 아니라, 자신이 건물의 소유권을 취득한 이후 시작된 독자적인 점유만을 기초로 점유취득시효 완성을 주장했습니다.

따라서 종전 소유자의 점유에 무단점유 등의 문제가 있었다고 하더라도 그것만으로 의뢰인 자신의 자주점유 추정까지 당연히 깨지는 것은 아니라는 점을 강조했습니다.

법원은 이러한 주장을 받아들여 의뢰인의 자주점유를 인정하고, 의뢰인이 건물 소유권을 취득한 때부터 20년간 해당 부지를 점유함으로써 점유취득시효가 완성되었다고 판단했습니다.

판결 결과

법원은 해당 토지가 지방자치단체 소유이고 지목상 도로로 되어 있더라도 실제 도로로 사용되지 않은 점 등을 고려하여 취득시효가 배제되는 행정재산에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

또한 종전 소유자의 점유와 별도로 의뢰인 자신의 점유에 관하여 자주점유를 인정하고 20년의 점유취득시효가 완성되었다고 보았습니다.

이에 의뢰인은 점유취득시효 완성에 따른 정당한 점유권원을 가지고 있으므로 무단점유를 전제로 한 변상금 부과는 위법하다고 판단하여, 관할 행정청의 변상금 부과처분을 전부 취소했습니다.

결국 의뢰인이 전부 승소했습니다.

본 사건의 의미

지방자치단체 소유 토지가 지목상 “도로”로 되어 있거나 공유재산 관리대장에 “행정재산”으로 등재되어 있다는 이유만으로 점유취득시효가 언제나 배제되는 것은 아닙니다.

실제로 해당 토지가 공공용으로 사용되었는지, 적법한 공용개시행위가 있었는지 등 구체적인 이용현황과 관리관계를 확인할 필요가 있습니다.

또한 이전 점유자에게 무단점유 문제가 있었다고 하더라도 현재 점유자가 반드시 이전 점유자의 점유기간을 승계하여 취득시효를 주장해야 하는 것은 아닙니다.

이번 사건은 의뢰인 자신의 독자적인 점유기간에 집중하여 자주점유와 20년의 점유취득시효를 인정받았다는 점에서도 의미가 있습니다.

법무법인 현은 토지의 공부상 기재에 머무르지 않고 실제 이용현황, 행정재산의 성립 여부 및 장기간의 점유관계를 분석하여 점유취득시효를 인정받았고, 그 결과 의뢰인에게 부과된 변상금 부과처분을 전부 취소시키는 결과를 이끌어냈습니다.

자주 묻는 질문

Q. 지방자치단체 소유 토지도 20년간 점유하면 점유취득시효가 인정될 수 있나요?

지방자치단체 소유라는 이유만으로 모든 토지가 취득시효에서 제외되는 것은 아닙니다. 다만 행정재산은 취득시효의 대상이 될 수 없으므로 해당 토지가 실제 행정재산인지, 공용개시가 이루어졌는지 등을 먼저 검토해야 합니다.

Q. 토지대장이나 공유재산 관리대장에 도로로 되어 있으면 취득시효를 주장할 수 없나요?

공부상 지목이나 관리대장의 기재만으로 판단되는 것은 아닙니다. 실제 도로로 사용되었는지, 공공용으로 제공하기 위한 공용개시행위가 있었는지 등 구체적인 사실관계를 함께 살펴봐야 합니다.